Адвокат по продаже недвижимости

Покупка квартиры или продажа дома — это эмоциональное время. Сложность имущественного права и распространение стандартов означают, что каждая сделка с недвижимостью является источником юридического риска. Количество имущественных споров, возникающих при продаже жилья, растет, причем не только между покупателями и продавцами, но иногда и с третьими лицами (государством, в частности, при использовании права преимущественной покупки, архитектором, управляющим недвижимостью, агентом по недвижимости и т.д.).

Адвокат может помочь Вам при любой продаже недвижимости

Нашиюристы по недвижимости в Париже участвуют на всех этапах продажи недвижимости. При необходимости мы снижаем риск возникновения имущественных споров:

• Споры, возникающие при подписании или аннулировании compromis de vente или promesse de vente;
• Разногласия по поводу жилой площади или площади по закону Carrez (или любая другая ошибка, связанная с технической диагностикой недвижимости, например, диагностика энергоэффективности DPE);
• Скрытые дефекты или искажение информации об объекте недвижимости;
• Ответственность агента по недвижимости;
• и т.д.

Юридическая фирма Goldwin оказывает помощь всем сторонам в решении и предотвращении споров, связанных с продаваемой недвижимостью или после продажи. Опыт и технические ноу-хау фирмы позволяют ей определять творческие и эффективные стратегии для наилучшей защиты интересов всех, кто вовлечен в процесс владения недвижимостью.

Мы расскажем Вам, как юрист по продаже недвижимости может помочь Вам, ответив на все Ваши вопросы, такие как :

• Что мне делать, если продавец отказывается идти к нотариусу, чтобы окончательно оформить акт купли-продажи?
• Я обнаружил скрытые дефекты после продажи. Как я могу добиться отмены сделки или устранения дефектов?
• Покупатель не хочет подписывать договор купли-продажи, хотя в нем нет отлагательного условия?
• Как я могу получить компенсацию, если площадь поверхности Carrez оказалась неточной?
• Я купил недвижимость с энергетической маркировкой E, но на самом деле это «радиатор», который невозможно сдавать в аренду. Как я могу заставить продавца выполнить работу?
• Как мне организовать аукцион?

Покупаете ли Вы или продаете недвижимость, не стесняйтесь обращаться к юристу по недвижимости при первых признаках проблем.

Когда Вам следует обратиться к услугам адвоката по сделкам с недвижимостью в Париже?

Кабинет Голдвин — это парижская коллегия адвокатов, специализирующаяся на сделках с недвижимостью. Она консультирует и защищает любое физическое или юридическое лицо, связанное с продажей любого жилья.

Адвокаты, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, консультируют продавцов

Вы владеете недвижимостью в Париже или Парижском регионе? Сразу после выставления недвижимости на продажу или после ее продажи возникают сложности с Вашим покупателем по поводу недвижимости, цены или дефектов в ней?

Как продавец, Вы имеете обязательства перед покупателем: обязательство передать проданную недвижимость, обязательство гарантировать отсутствие скрытых дефектов, обязательство гарантировать отсутствие выселения, обязательство информировать покупателя. Вы хотите быть уверены, что соблюдаете правильную процедуру в отношении потенциального покупателя Вашей недвижимости. Прежде всего, Вы хотите получить полную стоимость продажи и быть спокойным. Любая сделка с недвижимостью дает продавцу повод для беспокойства: правильную ли цену я назначил? Какое предложение я должен сделать? Получит ли этот покупатель свой кредит, или мне придется начинать поиски с нуля? Правильно ли я проинформировал своих арендаторов о намерении продать недвижимость?

Самое главное — это получить совет от солиситора до того, как Вы завершите сделку с недвижимостью.

Юристы по недвижимости советуют покупателям

Ваш продавец не смог предоставить недвижимость, соответствующую Вашим требованиям, и Вы обнаружили какие-либо скрытые дефекты? Вы не получили ипотечный кредит: как и когда Вам следует расторгнуть предварительный договор купли-продажи, сославшись на приостанавливающую оговорку?

Если Вы хотите увеличить свой портфель недвижимости, как Вам создать SCI (неторговую компанию по продаже недвижимости)? Как Вы можете юридически оформить передачу Вашей собственности Вашим детям? Какова роль адвоката по сравнению с нотариусом в сделке с недвижимостью?

Юристы также привлекаются после продажи недвижимости, когда в ней ведутся работы: что Вы можете сделать, если общее собрание совладельцев отказывается одобрить работы в Вашей квартире? Ваш архитектор не выполнил Ваши просьбы, и в результате работ возникли недостатки в дизайне. Архитектор не выполнил действующие правила планирования (PLU — plan local d’urbanisme).

Адвокат по недвижимости консультирует жильцов

Вы снимаете квартиру в Париже или дом в Парижском регионе? Ваш арендодатель направил Вам уведомление о продаже. Как Вам сделать предложение хозяину? Что произойдет, если он продаст квартиру ниже предложенной цены? В каких случаях Вам разрешается остаться в квартире, несмотря на продажу?

Юристы по недвижимости консультируют агентов по недвижимости и других специалистов

Юрист, специализирующийся на сделках с недвижимостью, — ценный помощник для агентов по недвижимости. Не только в спорах о продаже, но и в отношении всей деятельности агентства: юрист составит Ваш типовой мандат на продажу, мандат на поиск и мандат на управление. Они составляют контракты для коммерческих агентов и наемных переговорщиков. Он обеспечивает юридическую безопасность всего бизнеса агентства недвижимости.

Юристы также могут помочь в спорах, связанных со сделками с недвижимостью:

Когда дружеские переговоры не удаются или не подходят, юридическая фирма Goldwin может защитить Ваши права в суде, особенно в случае :

• Ответственность агента по продаже недвижимости или нотариуса;
• Разбирательства с целью отмены продажи или приведения в исполнение предварительного договора купли-продажи и принудительного завершения сделки;
• Судебные разбирательства, связанные с продажей недвижимости;
• Споры, связанные с предварительным договором купли-продажи, уведомлением о продаже, работами, выполненными до продажи, и т.д.

Продажа недвижимости от А до Я

Сделка с недвижимостью — это передача права собственности на недвижимость. Она проходит несколько основных этапов: объявление о продаже недвижимости, обязательная информация для потенциальных покупателей, переговоры о цене недвижимости, подписание обещания продать или предварительного договора купли-продажи с выплатой секвестра, подписание акта купли-продажи у нотариуса.

Предварительная продажа (compromis de vente или promesse de vente)

После того, как недвижимость была выставлена на продажу и покупатель сделал предложение, которое было принято продавцом, может быть подписан предварительный договор купли-продажи (compromis de vente) или одностороннее обязательство продать (promesse de vente). В compromis de vente или promesse synallagmatique обе стороны соглашаются завершить сделку по продаже недвижимости. Затем покупатель выплачивает сумму, равную 10% от цены, называемую задатком (сумма может обсуждаться). При одностороннем обещании купить только продавец обязуется продать недвижимость по указанной цене, в течение определенного срока и без возможности отказа. В обмен на это покупатель вносит задаток в размере 10% от цены продажи. Если покупатель отказывается от продажи, компенсация теряется.

Если одна из сторон не выполняет обязательства, другая может обратиться в суд запринудительным исполнением обещания продать или выплатой компенсации. Синаллагматическое обещание продать сопровождается пунктом о неустойке в предварительном договоре купли-продажи. Депозит возвращается продавцу, если покупатель отказывается от сделки после истечения установленного законом срока или если не выполнены предварительные условия.

Особенно важна формулировка приостанавливающих и разрешающих оговорок. Наиболее распространенными являются пункты, приостанавливающие выдачу ипотеки или разрешения на планирование. Некоторые будущие покупатели используют этот пункт, чтобы отказаться от продажи по истечении установленного законом срока, указанного в предварительном договоре купли-продажи. В других случаях, на таком напряженном рынке недвижимости, как Париж, продавец может попросить не включать этот пункт. Чтобы получить эту квартиру, покупатель берет на себя риск неполучения кредита.

Распространенные споры при сделках с недвижимостью

• Неправильная площадь по закону Карреса

В Париже цена за квадратный метр превышает 10 000 евро. Именно поэтому покупатели хотят знать точную площадь поверхности своей недвижимости. Как часть обязательного файла технической диагностики (DDT), любая недвижимость в кондоминиуме должна указывать площадь поверхности по закону Каррез (loi Carrez) в обещании о продаже и в окончательном акте о продаже.

Для отдельно стоящих домов площадь поверхности не является обязательной, но если она указана в договоре купли-продажи, продавец несет за нее ответственность. Покупатель может потребовать снижения цены(статья 1617 Гражданского кодекса Франции).

У покупателей есть один месяц с даты подписания акта, чтобыотменить продажу, если требуемая площадь не указана. У них также есть год на то, чтобы обратиться в суд с требованием снизить цену, если площадь указана неверно более чем на 5%. Покупатель действует против продавца напрямую (а не против агента по недвижимости, нотариуса или оценщика), и даже если он знал о разнице, недобросовестность не действует.

• Иск по гарантии в отношении скрытых дефектов в жилище

Покупатель может подать иск против продавца по поводу скрытых дефектов. Количество судебных исков имеет тенденцию к сокращению в результате увеличения числа технических диагностик недвижимости. Согласностатье 1641 Гражданского кодекса Франции, скрытые дефекты — это дефекты, которые делают недвижимость непригодной для использования по назначению или снижают ее стоимость настолько, что покупатель не стал бы приобретать недвижимость или заплатил бы за нее меньшую цену, если бы знал о них.

Для подачи иска по гарантии на скрытые дефекты необходимо соблюдение ряда условий:

• серьезные дефекты (грибок на крыше, высокий уровень сырости или протечки, трещины в бетонной плите и т.д.).
• дефекты, которые не очевидны: скрытый дефект не обязательно скрывается продавцом, действующим недобросовестно, но ускользает от обычного внимания покупателя. Если требуется профессиональная экспертиза или демонтаж, суды склонны считать, что дефект является скрытым.
• Дефекты, возникшие до продажи (или одновременно с ней ).
• дефекты, о которых покупатель не знал: информация, содержащаяся в диагностическом файле, не может быть использована в качестве основания для судебного иска. Поэтому очень важно подробно прочитать каждую страницу DDT.

Судебные действия возможны в течение 2 лет с момента обнаружения дефекта и могут привести котмене продажи или уменьшению выплаченной суммы. Если продавец является профессионалом в области недвижимости, предполагается, что он знает о дефектах.

Продажа недвижимости с аукциона

Когда владелец жилья не в состоянии выплатить кредит банку, если банк взял ипотеку на недвижимость, он может потребовать конфискации дома или квартиры. Должник может быть вызван в суд после того, как судебный пристав вручит ему официальное уведомление о необходимости уплаты.

После этого может состояться принудительная продажа имущества в суде. Судья также может решить разрешить должнику продать имущество во внесудебном порядке. Принудительная продажа — это особый вид продажи, для которого требуется помощь адвоката. Некоторые покупатели заинтересованы в таком виде продажи по решению суда или аукциона, поскольку иногда это может привести к хорошим сделкам. Учитывая высокие цены в Париже, возможно, стоит потратить время на изучение предложений по продаже недвижимости с аукциона.

Если покупатель заинтересован (его называют успешным участником торгов), он может обратиться в юридическую фирму, занимающуюся продажей, чтобы получить всю информацию о здании и недвижимости. Затем они должны обратиться к юристу, зарегистрированному в юрисдикции суда, в котором недвижимость будет выставлена на аукцион.

Ваш адвокат по недвижимости

Адвокат, специализирующийся на сделках с недвижимостью, будет помогать Вам с момента выставления недвижимости на продажу до подписания договора купли-продажи и даже после этого, если после продажи возникнет спор. Он будет консультировать и вести судебные дела от имени всех сторон: покупателей, продавцов, арендаторов, агентов по недвижимости и нотариусов.

Кабинет Голдвин — эксперт в области имущественного права, а юристы по продажам — в других дополнительных областях знаний:

• юристы по праву совместного владения
• защита от доверительных управляющих совместной собственностью
• адвокат в случае выселения
• адвокат по аренде жилых помещений