Юридическая фирма Goldwin обладает опытом и техническим ноу-хау, чтобы поддержать агентов по недвижимости в успешной работе их агентства. Наши юристы по недвижимости становятся незаменимыми партнерами агентства недвижимости для обеспечения профессиональных рисков и разрешения споров, связанных с недвижимостью. Юрист для агента по недвижимости составляет необходимые документы и контракты, консультирует на ежедневной основе и при необходимости участвует в судебных процессах.
Профессионалы в сфере недвижимости работают в сложной и развивающейся правовой системе. Наша юридическая фирма обладает опытом не только в области имущественного права, но и в области трудового, коммерческого и хозяйственного права. Это позволяет нам консультировать агентов по недвижимости на всех этапах их жизни, как в Париже, так и за его пределами:
- Создание агентства недвижимости: выбор юридического статуса, регистрация, подача заявления на получение профессиональной лицензии, регистрация торговой марки и логотипа, приобретение существующего бизнеса и т.д.
- Составление необходимых документов: мандат на продажу, мандат на аренду, мандат на поиск, мандат на управление и администрирование недвижимостью, обещание продажи и предварительный договор купли-продажи.
- Составление трудовых договоров для сотрудников агентства недвижимости и ведение трудовых споров в промышленных трибуналах. Составление договоров с агентами по продаже.
- Повседневные консультации по вопросам связи и защиты персональных данных (RGPD).
- Ответственность агентов по недвижимости в гражданском и деликтном праве.
Юрист для создания агентства недвижимости
Агенты по недвижимости могут работать в различных правовых формах. Наряду с традиционными компаниями с офисами появляются 100% цифровые агентства недвижимости. Индивидуальное предпринимательство или коммерческая компания? Наемные работники или внештатные переговорщики? Независимое агентство или франшиза? Создать агентство недвижимости с нуля или приобрести готовый бизнес? Помощь юриста по недвижимости неоценима, чтобы помочь Вам ответить на все эти вопросы.
Юрист по недвижимости изучит различные правовые статусы, чтобы найти тот, который лучше всего подходит для Вашего проекта. Затем он или она подготовит все документы, необходимые для регистрации компании и обеспечения безопасности Вашего бизнеса.
Прежде чем подписать договор с первым клиентом, агент по недвижимости должен иметь профессиональную карточку или T-карту. Невыполнение этого требования может повлечь за собой штраф в размере 7 500 евро и тюремное заключение сроком на 6 месяцев.
Мандаты агентств недвижимости
Составление мандатов для агентов по недвижимости
Когда Вы начинаете работать в качестве агента по недвижимости, Вы составляете большое количество документов: мандаты на продажу, мандаты на аренду, мандаты на поиск, мандаты на управление и т.д.
Юрист, специализирующийся на договорном праве, поможет Вам составить первоначальные модели мандатов. Этот опыт подкрепляется исчерпывающей информацией о :
- запрещенных пунктах в каждом юридическом документе,
- пункты, которые Вы можете изменить/добавить в угоду своим клиентам,
- юридические последствия различных пунктов.
Существуют различные типы мандатов на продажу недвижимости, которые необходимо освоить:
- простой мандат : агент по продаже недвижимости конкурирует с другими агентствами за право продать объект. Это гонка со временем, потому что комиссионные получает только тот агент, который подписывает мандат. Поскольку комиссионные агентов по недвижимости варьируются, один и тот же объект может появиться на разных сайтах по продаже недвижимости по разным ценам, что может обесценить его в глазах потенциального покупателя.
- эксклюзивный мандат: агент по недвижимости договаривается о периоде эксклюзивности, в течение которого он или она является единственным человеком, который может продать недвижимость. Это позволяет не торопиться, проверить финансовые возможности покупателя и его искреннее желание приобрести недвижимость.
- полуэксклюзивный мандат: владелец сохраняет возможность продать недвижимость, не имея права предлагать ее другим агентам по недвижимости.
- ко-эксклюзивный мандат: продавец не может продать недвижимость сам и поручает эту операцию нескольким агентствам.
В любом случае, мандат должен быть составлен в письменной форме и подписан! Чтобы мандат агента по недвижимости не был признан недействительным, в нем должен быть указан ряд обязательных деталей. Например, личность продавца и его профессия, или личности продавцов в случае совместного владения или продажи парой. Помимо имени, агенты по недвижимости должны указать номер своей карточки T, номер органа, выдавшего ее, и номер профессиональной финансовой гарантии.
Действия, позволяющие признать мандат агента по недвижимости недействительным
Закон Hoguet предусматривает 35 случаев, в которых мандат агента по недвижимости может быть признан недействительным! Это означает, что абсолютно необходимо, чтобы мандат был составлен юристом, который является экспертом в области имущественного права. Каждый агент по недвижимости знает, что у него должна быть профессиональная лицензия. Но это может стать источником трудностей, когда название агентства меняется или оно преобразуется! Еще одна частая оплошность связана с тем, что Вы не предупреждаете о продлении лицензии. Лицо, ведущее переговоры, должно иметь сертификат авторизации, запрашиваемый агентом по недвижимости, у которого находится карточка T.
Другие источники оспаривания мандата связаны с несоблюдением существенных или формальных условий. Например, требование о наличии письменного документа, фиксированной или определяемой платы, ограниченного срока действия и т.д. В обмен на эксклюзивность в мандате должны быть указаны средства, используемые для обеспечения продажи. Кроме того, мандаты регистрируются в реестре без возможности стирания или перезаписи.
Если участник переговоров, подписавший мандат, не указал своего имени и должности (торговый агент, наемный переговорщик и т.д.), мандат считается недействительным. Недействительность мандата на продажу лишает агента по недвижимости его комиссионных. Кассационный суд подтвердил это требование в решении от 12 ноября 2020 года.
Постоянное обучение агентов по недвижимости также может включать в себя юридические курсы, чтобы обновить их знания.
Составление других документов агентства недвижимости
То же самое относится и к составлению типовых обещаний продать и предварительных договоров купли-продажи. Первоначальное составление сопровождается подробной информацией о последствиях любых изменений, вносимых в документы.
Аналогичным образом, трудовые договоры для сотрудников и переговорщиков по недвижимости могут быть составлены с помощью юриста. Выбор между статусом наемного работника или самозанятого делается с учетом всех фактов.
Самозанятые агенты по продаже расширяются в секторе недвижимости благодаря ряду сетей. Их юридический статус — это статус коммерческого агента, зарегистрированного в Регистре специальных коммерческих агентов (RSAC). Они не имеют карточки T и действуют от имени агента по недвижимости. Таким образом, они могут стать микропредпринимателями, чего не может делать агент по недвижимости. А как насчет ответственности? Коммерческие агенты несут ответственность перед своими принципалами. Поэтому третьи лица не могут привлекать коммерческого агента к договорной ответственности за нарушение договора. Коммерческий агент несет ответственность перед третьими лицами только в том случае, если он лично совершил ошибку, не связанную с выполнением его полномочий.
Агент по недвижимости, который слишком жестко относится к независимому агенту по продажам, может столкнуться с тем, что его мандат будет переквалифицирован в трудовой договор.
Ответственность агентов по недвижимости
Деятельность агентов по продаже недвижимости регулируется Законом Хогета от 2 января 1970 года. Их деятельность может повлечь за собой гражданскую и уголовную ответственность. Учитывая большие суммы денег, вовлеченные в бизнес по продаже недвижимости в Париже и других странах, профессиональное страхование является обязательным для покрытия юридических рисков.
Договорная ответственность перед принципалом
Агенты по недвижимости ведут свою деятельность, подписывая мандат на продажу, аренду или поиск. Их ответственность во многом зависит от условий мандата, который они подписывают. Вот почему так важно, чтобы мандат был правильно составлен юристом по недвижимости. Агенты по недвижимости связаны обязательством средств, а не результата. Они будут нести ответственность за любые ошибки или небрежность, допущенные при выполнении своих обязанностей, которые причинили вред их агенту, владельцу или арендодателю.
Вот несколько примеров ошибок и небрежности, за которые агент по недвижимости может быть привлечен к ответственности. Суды постановили, что агент по недвижимости должен проверить платежеспособность арендатора или поручителя в рамках поручения по сдаче недвижимости в аренду. Однако агент по недвижимости не может нести ответственность за поведение арендатора, особенно в случае нанесения ущерба имуществу. Суды рассматривают отзывчивость агента по недвижимости в контексте договора управления арендой. Например, агент по недвижимости, который бездействует при возникновении первых задолженностей по арендной плате, может нести ответственность перед арендодателем.
Когда дело доходит до составления документов, ответственность агента по недвижимости возрастает, если только он просто не адаптирует модели. Поэтому юрист агента по недвижимости предложит подходящие документы и проконсультирует своего клиента по формальным и содержательным требованиям для полезного дополнения компромиссов, контрактов и других документов.
Споры возникают, прежде всего, на почве обязанности агента по недвижимости предоставлять информацию и консультации. Как профессионалы, агенты по недвижимости несут общие обязательства перед своими частными и непрофессиональными клиентами.
Уголовная ответственность агентов по недвижимости
Агенты по недвижимости не обязательно имеют мандат со всеми вовлеченными сторонами. Например, в случае продажи они имеют договорные отношения с продавцом. Они могут нести гражданско-правовую ответственность перед потенциальными покупателями недвижимости. Как специалист по недвижимости, Вы должны убедить различные участвующие стороны в том, что сделка безопасна. Например, убедиться в том, что продавец — настоящий владелец недвижимости!
Статья 2224 Гражданского кодекса Франции гласит, что любой иск о привлечении агента по недвижимости к ответственности теряет силу через 5 лет с момента, когда обладатель права узнал или должен был узнать о фактах, позволяющих ему его реализовать.
Иски против агента по продаже недвижимости
С каким бы спором ни столкнулся агент по недвижимости, первым решением будет попытка полюбовного примирения с недовольной третьей стороной. Если это не удается, официальное уведомление от агента по недвижимости запускает фазу судебного разбирательства. Это сопровождается подачей заявления секретарю соответствующего суда. Если и это не поможет, спор может быть передан на рассмотрение в суд.
Адвокат по недвижимости необходим, если Вы хотите отстоять свои интересы наилучшим образом. Закон об управлении недвижимостью и арендой сложен, и в него часто вводятся новые правила. Вы сможете выстроить надежную защиту вместе с адвокатом, который является экспертом в области имущественного права.
Адвокат по недвижимости
Возможно, Вы слышали об агентах по недвижимости. Это особая роль, которая стала доступна после принятия Закона Хогета в 2009 году. Теперь юристы могут выступать в качестве агентов по недвижимости. Их роль заключается в организации и обеспечении всех сделок с недвижимостью.
В соответствии с Постановлением Conseil de l’Ordre, эта деятельность в сфере недвижимости осуществляется на вспомогательной основе. Очень полезный в случаях наследования или сложных бракоразводных процессов, юрист-агент по недвижимости может уладить все проблемы, связанные с разделом имущества. Для клиентов это гарантия безопасности и уверенности: больше нет необходимости взаимодействовать с несколькими разными людьми (агент по недвижимости, нотариус, адвокат). Общий взгляд на дело означает, что мы можем предоставить последовательную экспертизу, как в плане консультаций, так и, при необходимости, в плане судебного разбирательства.
Если клиент не хочет лично заниматься сделкой с недвижимостью, он может подписать мандат со своим адвокатом. Тогда юрист берет на себя все этапы продажи или покупки недвижимости от имени клиента. При соблюдении всех обязательств, предусмотренных Кодексом профессионального поведения, адвокат консультирует и помогает своим клиентам и ставит все свои технические знания и опыт на службу интересам своих клиентов.
Почему стоит выбрать юридическую фирму Goldwin?
Мэтр Беллайш и его команда консультируют многих специалистов по недвижимости в их бизнесе. Являясь экспертами в области права недвижимости, а также трудового и хозяйственного права, фирма предлагает междисциплинарные навыки для управления юридическими рисками, присущими агентству недвижимости. Наши юристы, являющиеся членами Парижской коллегии адвокатов, прекрасно разбираются в вопросах, связанных с управлением арендой, сделками с недвижимостью и созданием бизнеса. Наша фирма — это адвокат агента по недвижимости, помогающий каждому агентству добиться успеха. Наш опыт также делает нас востребованными адвокатами как для парижских арендодателей, так и для арендаторов.
