Одной из главных проблем для арендодателей является риск возникновения задолженности по арендной плате. Однако менее 2% договоров аренды являются просроченными. Хотя в настоящее время существуют способыизбежать неуплаты арендной платы, лучше всего обезопасить себя, хорошо зная процедуру взыскания неуплаченной арендной платы и прибегнув к помощи юриста по недвижимости, специализирующегося на арендных спорах.
Фирма юристов по недвижимости будет консультировать и защищать Вас с первой же задолженности по арендной плате. Прежде всего, они анализируют ситуацию с недвижимостью и вовлеченными сторонами. Какой тип договора аренды действует? Это первый спор по аренде? Есть ли напряженные отношения между арендодателем и арендатором? Есть ли скрытые источники споров по поводу гарантийного депозита, освобождения помещения или работ, которые необходимо выполнить?
При сдаче в аренду жилых или коммерческих помещений услуги юриста по недвижимости очень полезны заранее, чтобы убедиться, что договор аренды жилого или коммерческого помещения составлен правильно. Во время аренды он поможет сторонам в случае нарушения какого-либо из их обязательств, например, по выплате арендной платы. В зависимости от ситуации, юрист найдет подходящее полюбовное решение или обратится в суд для взыскания причитающихся сумм или даже для расторжения договора аренды в судебном порядке и выселения арендатора.
В качестве преамбулы приведем несколько цифр из Министерства юстиции: в 2017 году было подано 147 000 судебных исков о выселении арендатора. Во Франции насчитывается более 11 миллионов арендаторов. Это означает, что судебные разбирательства касаются 1,3% арендаторов. Возможно, за последние 2 года эта цифра увеличилась в результате кризиса здравоохранения. Кроме того, существуют внесудебные разбирательства по поводу несвоевременной оплаты аренды или неоплаченных счетов, которые в конечном итоге урегулируются.
Неоплаченная аренда: что могут сделать арендодатели?
Независимо от типа договора аренды, жилого или коммерческого, арендатор обязан вносить арендную плату и плату за обслуживание в установленные договором сроки. Как только платеж просрочен в первый раз, арендодатель должен отреагировать на это, позвонив или написав арендатору. Во многих случаях это может быть вызвано недосмотром, проблемой с банковским переводом или утерянным чеком. Отношения между арендодателем и арендатором от этого не пострадают. Неоплаченная аренда может случиться с каждым в результате временных проблем с наличностью.
Арендодатели действуют быстро при первых признаках неуплаты
Если арендная плата продолжает оставаться неоплаченной, арендодатель должен проявить бдительность. Ему необходимо начать собирать доказательную базу. Для этого они отправляют неплательщику официальное уведомление о необходимости внести арендную плату в течение восьми дней заказным письмом с уведомлением о получении.
Эта дружеская процедура взыскания неуплаченной арендной платы необязательна. При необходимости она продемонстрирует суду готовность арендодателя действовать и его добросовестность. На этом этапе любой арендодатель может обратиться к юристу, специализирующемуся на арендном праве, чтобы тот взял на себя ответственность за проведение полюбовной процедуры. Это освободит арендодателя от бремени и может побудить арендатора к быстрому урегулированию спора об аренде.
Арендодатели также могут обратиться к примирителю. Роль примирителя заключается в том, чтобы помочь сторонам достичь полюбовного соглашения быстрее, чем если бы им пришлось обращаться в суд.
Арендодатели информируют третьих лиц о неуплате арендной платы
На этом этапе арендодатель также обязан сообщить в CAF (Caisse d’allocations familiales), если арендатор получает пособие на жилье. Если жилищное пособие выплачивается непосредственно арендодателю, CAF считает, что арендатор имеет задолженность, если задолженность по арендной плате и оплате услуг составляет 2 месяца или если арендатор не выплачивает остаток в течение 3 месяцев. CAF требует соблюдения дружеской процедуры и составления плана выплат. Этот план имеет форму соглашения о распределении задолженности арендатора. Если в течение 6 месяцев соглашение не будет достигнуто, CAF приостановит выплату жилищного пособия. Юрист, специализирующийся на арендном праве, может дать Вам грамотный совет относительно пунктов, которые должны быть включены в план выплат за долги по аренде.
Это также время для того, чтобы задействовать депозит или страховку от невыплаченной арендной платы. У каждого страхового полиса или гарантии от невыплаченной арендной платы есть своя очень строгая процедура и сроки.
Внесудебная процедура в отношении неоплаченной арендной платы может быть продолжена повесткой в суд или повесткой в суд, выданной судебным приставом. Другими словами, тон между арендодателем и арендатором становится все жестче. Поддержка адвоката неоценима для сохранения спокойствия и безмятежности.
Расторжение договора аренды после неуплаты арендной платы
Если в договоре аренды есть разрешительная оговорка о неуплате арендной платы, арендодатель может использовать ее для расторжения договора. Для этого арендодатель поручает судебному приставу выдать повестку о необходимости оплаты. Если по истечении 2 месяцев судебный приказ о внесении платы остается безрезультатным, и если арендатор не заплатил ни арендную плату, ни гонорар судебному приставу, арендодатель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор аренды. Арендатор может избежать этого, выплатив арендную плату или попросив судью распределить выплату арендной платы. Французское законодательство достаточно защищает арендаторов.
Обращение в суд с целью добиться выплаты арендной платы
Если все мирные процедуры не дали результата, Вы можете обратиться в суд с иском о неуплате арендной платы. Суд может обязать арендатора выплатить причитающуюся ему арендную плату. Судьи также могут постановить расторгнуть договор аренды ивыселить арендатора за неуплату аренды.
Постановление суда будет вручено судебным приставом. В зависимости от ситуации, в которой находится арендатор, судебный пристав может начать процедуру взыскания, наложив арест на мебель, выписав зарплату или арестовав банковские счета. После получения исполнительного листа существует ряд мер по принудительному взысканию, которые могут быть применены судебным приставом, который является единственным лицом, уполномоченным исполнять судебный приказ. Ваш юрист по вопросам недвижимости будет поддерживать Вас на протяжении всего процесса взыскания неуплаченной арендной платы.
Арендаторы могут обращаться за помощью в различные органы. Если у арендатора есть долги перед несколькими кредиторами, комиссия по борьбе с чрезмерной задолженностью вмешается, чтобы помочь арендатору распределить свои долги. Однако будьте осторожны, поскольку комиссия может также списать долг арендатора! В этом случае долг по квартплате будет иметь приоритет перед другими кредиторами. Фонд жилищной солидарности (FSL) также может помочь людям, испытывающим трудности с оплатой аренды. Эти организации требуют оформления документов и формальностей. Обратившись к адвокату с самого начала спора по аренде, домовладельцы также могут помочь своим жильцам найти правильное решение.
У арендодателей есть 3 года на то, чтобы взыскать любую невыплаченную арендную плату или плату за обслуживание, даже после того, как арендатор съехал. Взыскание неоплаченной арендной платы после того, как арендатор был выселен, возможно, но требует терпения.
Различные способы избежать неуплаты арендной платы
Как Вы можете избежать неоплаченной аренды? Нет ничего лучше профилактики! Адвокат, который является экспертом в области арендного права, поможет Вам разработать наилучшую стратегию для Вашей ситуации, Вашего дома или предприятия и Вашего арендатора.
Включите в договор разрешительный пункт на случай неуплаты арендной платы
Прежде всего, правильное составление договора аренды — лучший способ избежать задолженностей по арендной плате. Включение в договор аренды разрешительного пункта облегчает расторжение договора, если арендатор имеет задолженность. Юрист по недвижимости поможет Вам составить правильные пункты в полном соответствии с законом. Если в договоре аренды нет разрешительного пункта, арендодатель должен обратиться в суд, чтобы расторгнуть договор аренды.
Конечно, выбор арендатора и проверка его ресурсов также является важным предварительным шагом. Однако этого недостаточно, чтобы избежать всех проблем с невыплатой арендной платы, поскольку ситуация может быстро измениться. С другой стороны, если домовладелец пользуется услугами профессионала, агентство недвижимости может быть привлечено к ответственности, если оно небрежно подошло к выбору арендатора. Вы также можете попросить своего квартиросъемщика выплачивать жилищное пособие напрямую. Это гарантирует, что часть арендной платы будет выплачена. Однако этого недостаточно, и его следует дополнить одной или другой из следующих мер: залог или гарантия невыплаченной арендной платы.
Внесение залога вместо неплательщика
Существует несколько видов гарантии от неуплаты арендной платы, и их нельзя комбинировать: индивидуальный гарант, также известный как поручитель, корпоративный гарант по системам Visale или GarantMe, или гарантия от неуплаты арендной платы (GLI ), которая представляет собой страховку от неуплаты арендной платы.
К поручителям применяются те же условия, что и к арендаторам: необходимые документы и основания для отказа. Например, арендодатель не может отказать в приеме поручителя на том основании, что это лицо является иностранным гражданином.
Обязательство, данное поручителем— физическим лицом, должно быть однозначным. Для этого необходимо указать обязательные детали, такие как размер арендной платы цифрами и словами, условия прекращения обязательства (если оно дано на неопределенный срок) и точный объем обязательства в случае совместной аренды.
Существует два типа гарантий:
- совместная гарантия: к гаранту обращаются, как только арендная плата не выплачивается, одновременно с арендатором.
- простая гарантия: к гаранту обращаются только после того, как арендатору было направлено формальное уведомление о неудаче.
Таким образом, солидарная гарантия проще в исполнении и обеспечивает большую защиту арендодателя. С 25 ноября 2018 годагарантийный документ можно составить в электронном виде. Теперь нет необходимости переписывать гарантию от руки, как это было раньше.
Покрытие неуплаченной арендной платы
Гарантии по неоплаченной аренде, такие как Visale или GarantMe, требуют особой процедуры. Помощь юриста облегчит Вам жизнь, когда речь зайдет о реализации этих гарантий в правильной форме и в требуемые сроки.
Гарантия Visale, управляемая Action logement, выдается на строгих условиях, касающихся суммы арендной платы, ресурсов арендатора и географического положения (жилье в Париже, Парижском регионе или провинциях). Страхование неуплаченной арендной платы
Гарантия невыплаченной арендной платы представляет собой страховую схему. В обмен на оплату со стороны арендодателя страховка покрывает неуплату арендатором арендной платы. Условия, на которых действует страховка, очень строги. Поэтому, хотя такое решение может показаться простым и обнадеживающим, в действительности арендодателю придется проявить скрупулезность, чтобы принять меры в установленные сроки и в требуемой форме.
Несвоевременная оплата аренды — не единственная проблема, возникающая между арендодателем и арендатором. Могут возникнуть и другие споры, например, проблемы с соседями, разногласия по поводу того, кто отвечает за выполнение работ, или распределения платы и т.д.
Юридическая фирма Goldwin может помочь Вам справиться с имущественными спорами на любом этапе выполнения договора аренды жилого или коммерческого помещения. Фирма обладает всеми юридическими навыками и опытом ведения сложных дел, чтобы поддержать внесудебные или спорные процедуры.
Наши юристы работают с арендодателями и арендаторами на протяжении всего срока аренды, чтобы предотвратить и урегулировать ситуацию с невыплатой арендной платы. Присутствие юриста успокаивает арендодателя и гарантирует, что ничто не будет упущено на различных стадиях, предшествующих судебному разбирательству и судебному процессу: своевременное информирование органов социального обеспечения, отправка правильной информации судебному приставу, принятие наилучшей стратегии для быстрого взыскания задолженности по арендной плате, принятие мер в отношении гаранта или страховки от неуплаты арендной платы или обращение в суд для взыскания причитающихся сумм.
Наши юристы по недвижимости знают, как реализовать творческие стратегии для защиты интересов тех, кто имеет отношение к собственности:
