房东最担心的问题之一就是房租拖欠风险。然而，只有不到 2% 的租赁合同存在拖欠租金的情况。虽然现在有一些避免欠租的方法，但最好的方法还是通过全面了解追讨欠租的程序，并在专门处理租金纠纷的房产律师的协助下，让自己放心。
从第一次拖欠租金开始，房产律师事务所就会为您提供建议和辩护。首先，他们会分析房产和相关各方的情况。签订的是何种租赁合同？这是第一次租金纠纷吗？房东和租户之间的关系是否紧张？在押金、腾房或工程施工方面是否存在潜在纠纷？
在出租住宅或商业用房时，房产律师的服务在事前非常有用，可以确保住宅或商业 租约的正确拟定。在租赁期间，律师将在双方违反任何义务（如支付租金）时提供协助。律师会根据情况找到合适的友好解决方案，或采取法律行动追回欠款，甚至通过司法途径终止租约并驱逐租户。
作为序言，以下是司法部提供的一些数据：2017 年，法院共提起 14.7 万起驱逐租户的诉讼。法国有 1100 多万租户。这意味着法律诉讼涉及 1.3% 的租户。在过去两年中，由于健康危机，这一数字可能有所增加。此外，还有一些因延迟支付房租或未支付账单而提起的庭外诉讼，这些诉讼最终都得到了解决。
未付房租：房东可以做些什么？
无论租赁类型是住宅还是商业，租户都有义务在合同规定的到期日支付租金和服务费。一旦出现首次逾期付款，房东必须立即致电或致函租户。在许多情况下，这可能是由于疏忽、银行转账问题或支票遗失造成的。房东和租户之间的关系不会因此受到影响。任何人都可能因为暂时的资金周转问题而无法支付房租。
房东在发现欠租的第一时间迅速采取行动
如果房租继续拖欠，房东必须保持警惕。他们需要开始建立证据档案。为此，房东会以挂号信的形式向拖欠房租的房客发出正式通知，要求其在八天内支付房租，并附上收据。
这种追讨欠租的友好程序是可选的。如有必要，这将向法院表明房东的行动意愿和诚意。在此阶段，任何房东都可以联系租赁法方面的专业律师，由其负责友好程序。这样可以减轻房东的负担，并鼓励房客尽快解决租房纠纷。
房东还可以联系调解员。调解员的作用是帮助双方更快地达成友好协议，而不必诉诸法庭。
房东通知第三方未支付租金的情况
在此阶段，如果承租人领取住房补贴，房东也有义务通知 CAF（Caisse d’allocations familiales）。如果住房补贴是直接支付给房东的，那么当承租人拖欠 2 个月的房租和服务费或 3 个月未支付余款时，CAF 就会认为承租人拖欠房租。CAF 要求遵循友好程序并制定付款计划。该计划采取协议的形式，分摊租户的债务。如果在 6 个月内未达成协议，CAF 将暂停发放住房补贴。租赁法专业律师可就欠租付款计划中应包含的条款为您提供合理建议。
这也是要求支付押金或未付房租保险的时候。每种未付房租保险或担保都有自己非常严格的程序和期限。
未付房租的庭外程序可以继续使用付款传票或由法警发出的付款传票。换句话说，房东和房客之间的关系越来越紧张。律师的支持对于保持冷静和安宁是非常宝贵的。
未支付租金后终止租约
如果租约中包含不支付房租的法定条款，房东可以利用该条款终止租约。为此，房东会指示法警发出付款传票。如果支付令在两个月后仍未成功执行，且租户既未支付房租，也未支付法警费用，则房东可向法院提起诉讼，要求终止租约。租户可以通过支付房租或请求法官延期支付房租来避免这种情况。法国法律对租户相当保护。
采取法律行动要求支付房租
如果所有的友好程序都失败了，您可以就未付房租采取法律行动。法院可以命令租户支付所欠租金。法官也可以命令终止租约，并将未付房租的租户驱逐出去。
法院命令将由法警送达。根据承租人的情况，法警可能会通过查封家具、扣押工资或查封银行账户等方式启动收款程序。一旦获得执行令状，就可以要求法警采取一系列执行措施，而法警是唯一有权执行法院命令的人。您的房产律师将在追讨欠租的整个过程中为您提供支持。
租户可以向各种机构申请援助。如果租户欠下多个债权人的债务，过度负债委员会将介入帮助租户分散债务。不过要小心，因为委员会也可以将租户的债务一笔勾销！房租债务将优先于其他债权人。住房团结基金（FSL）也可以帮助有困难的人支付房租。这些组织需要建立档案和办理手续。通过在租赁纠纷一开始就请律师，房东还可以帮助租户找到正确的解决方案。
即使在租户搬出后，房东也有3 年的时间追讨未付租金或服务费。在租户被驱逐后追讨未付租金是可能的，但需要耐心。
避免欠租的不同方法
如何避免欠租？什么都比不上预防！一位精通租赁法的律师可以帮助您根据自身情况、您的住宅或办公场所以及您的租户制定最佳策略。
在未付租金的情况下加入一项法定解决条款
首先，正确起草租约是避免拖欠租金的最佳方法。在租约中加入法定条款可以在租户拖欠租金时更容易地终止合同。房产律师可以帮助您起草完全符合法律规定的正确条款。如果租约中没有法定条款，房东必须向法院申请终止租约。
当然，选择租户并核实其资源也是必不可少的第一步。但是，这并不足以避免所有欠租问题，因为情况可能变化很快。另一方面，如果房东使用的是专业人员的服务，房产中介公司在选择租户时如果出现疏忽，可能要承担相应的责任。您也可以要求租户直接支付住房补贴。这样可以确保支付部分房租。但这还不够，还应该辅以以下措施：押金或未付房租担保。
安排押金代替拖欠房租的租户支付房租
未付房租担保有几种类型，但不能合并使用：个人担保人，也称为保证人；Visale 或 GarantMe 系统下的公司担保人；或 未付房租担保 (GLI)，即 未付房租 保险。
担保人的条件与租户类似：所需文件和拒绝理由。例如，房东不能以担保人是外国人为由拒绝接受担保人。
自然人担保人的承诺必须明确无误。为此，必须提供强制性细节，如以数字和文字表示的租金金额、终止承诺的条件（如果是无限期承诺），以及在共同租赁情况下承诺的确切范围。
担保分为两种：
- 连带保证：一旦房租未付，保证人与承租人同时被要求支付房租。
- 简单担保：只有在向承租人发出正式通知未果后，才会要求担保人提供担保。
因此，连带保证的执行更为简单，对房东的保护也更大。自 2018 年 11 月 25 日起，可以通过电子方式起草担保契约。无需再像以前那样手抄担保书。
未付房租保障
未付房租担保（如 Visale 或 GarantMe）需要特定的程序。有了律师的帮助，您就可以在规定的时间内以规定的形式执行这些担保。
Visale 担保由 Action logement 管理，其发放有严格的条件，涉及租金金额、租户资源和地理位置（住所位于巴黎、巴黎大区或外省）。 未付房租保险
未付房租担保是一项保险计划。作为对房东付款的回报，该保险对房客未支付房租的情况进行赔付。保险的触发条件非常严格。因此，虽然这种解决方案看似简单、令人放心，但实际上房东必须一丝不苟，在规定的时间内按照规定的形式采取行动。
拖欠房租并不是房东和房客之间唯一的问题。其他纠纷也可能出现，如与邻居的问题、关于谁负责施工或分摊费用的分歧等。
在履行住宅或商业租赁协议的任何阶段，高德威律师事务所都能帮助您管理和处理物业纠纷。本所拥有处理复杂案件的所有法律技能和经验，可支持庭外程序或诉讼程序。
我们的律师在整个租约期间与业主和租户合作，防止和管理欠租。律师的存在可让房东放心，并确保在诉前和诉讼的各个阶段不出现任何疏漏：在正确的时间通知社会保障机构、向法警发送正确的信息、采取最佳策略快速追回欠租、与担保人或欠租保险采取行动或采取法律行动追回欠款。
我们的房产律师知道如何实施创造性的策略来维护房产所有权相关方的利益：
