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La puesta en marcha de un negocio comercial, artesanal o industrial requiere a menudo una tienda o un local. Hay varias soluciones posibles: comprar o alquilar un local comercial bien situado. La ley que rige los arrendamientos comerciales es específica y protege a los arrendatarios, ya que el arrendamiento comercial pasa a formar parte del fondo de comercio del negocio. Debido a la duración especial del contrato de arrendamiento 3/6/9, hay muchas disputas entre arrendadores y arrendatarios.
¿Por qué consultar a un abogado?
Como equipo de abogados inmobiliarios en París, intervenimos en cada etapa del arrendamiento comercial y siempre que sea necesario para desactivar el riesgo de litigio:
- Redacción de contratos de arrendamiento comercial ;
- Desacuerdo sobre la revisión trienal del alquiler;
- Obligaciones del arrendatario y obligaciones del arrendador;
- Renovación de un contrato de arrendamiento comercial ;
- Cesión del contrato de arrendamiento ;
- Subarriendo de locales comerciales ;
- etc.
El bufete de abogados Goldwin asiste a todas las partes en la gestión y aprehensión de litigios relativos a locales comerciales antes y durante la vigencia del contrato de arrendamiento. El bufete dispone de todos los conocimientos técnicos necesarios para definir estrategias creativas y eficaces. Esto nos permite defender sus intereses lo mejor posible.
Empecemos por explicarle cómo un abogado especializado en derecho de arrendamientos puede ayudarle a responder a todas sus preguntas, tales como :
- ¿Cómo puedo cambiar de actividad durante un contrato de arrendamiento comercial? Esto se conoce como desespecialización.
- Mi inquilino ha dejado de pagar el alquiler. ¿Cómo puedo emprender acciones para recuperar el alquiler impagado?
- Mi arrendador se niega a renovar el contrato de arrendamiento comercial. ¿Cómo puedo obtener una indemnización por desahucio?
- El propietario vende el local. ¿Cuáles son las obligaciones del comprador en virtud de mi contrato de arrendamiento comercial?
- ¿Cuánto cuesta que un abogado convierta un contrato de arrendamiento precario?
- ¿Quién paga los gastos de redacción de un contrato de arrendamiento comercial?
Tanto si es usted el arrendatario de un contrato de arrendamiento comercial como si es el arrendador, no dude en consultar a un abogado especializado en contratos de arrendamiento comercial a la primera señal de problemas.
¿Cuándo debe recurrir a los servicios de un abogado especializado en arrendamientos comerciales en París?
El Cabinet Goldwin es un bufete de abogados del Colegio de París especializado en derecho de arrendamientos. Asesora y defiende a toda persona física o jurídica implicada en un contrato de arrendamiento comercial o de empresa. Como expertos en derecho mercantil e inmobiliario, conocemos todos los aspectos de los arrendamientos comerciales.
Un abogado especializado en arrendamientos comerciales asesora a los arrendadores sobre
¿Es usted propietario de un local comercial en París o en la región parisina? ¿Desea firmar un contrato de arrendamiento comercial? ¿Se pregunta cuáles son las normas que debe respetar, sus obligaciones, la fijación del alquiler, el plazo y el compromiso de duración, el estatuto de los arrendamientos comerciales, las cláusulas importantes de los contratos, etc.?
Como arrendador, usted tiene obligaciones para con el arrendatario. Consultar a un abogado especializado en arrendamientos le ayudará a evitar errores y le proporcionará seguridad jurídica. Un contrato de arrendamiento comercial o 3/6/9 le compromete durante 9 años, teniendo el arrendatario derecho a renovarlo. No hay margen para el error. El contrato de arrendamiento debe redactarse conforme a la compleja normativa vigente. Se requieren cláusulas específicas en función de su estatus y del del arrendatario.
Después, en cualquier momento durante el periodo de arrendamiento, puede consultar a un bufete de abogados para hacer preguntas sobre laejecución del contrato de arrendamiento comercial o las condiciones de renovación o cesión del contrato.
Un abogado especializado en arrendamientos comerciales asesora a los arrendatarios
Crear una empresa, encontrar la ubicación ideal, negociar el contrato de arrendamiento comercial. Todos estos son asuntos para un empresario. Un abogado puede ayudarle en todas las etapas, especialmente en la redacción del contrato de arrendamiento comercial. Le explicará las obligaciones del arrendatario, la duración del arrendamiento comercial y la transferencia de los derechos de arrendamiento. También puede ayudarle a revisar el alquiler cada tres años o cuando se renueve el contrato. Puede ayudarle a obtener una indemnización por desahucio si su arrendador no quiere renovar el contrato de arrendamiento comercial cuando expire. Un abogado especializado en arrendamientos comerciales también le explicará qué obras puede hacer y qué obras puede exigir al arrendador.
El abogado también asesorará a otras partes como la comunidad de propietarios, el agente inmobiliario e incluso el ayuntamiento. Por ejemplo, ¿tiene derecho a instalar una cortina de hierro en la fachada sin autorización de la junta general de copropietarios? ¿Qué obras en el local comercial requieren una autorización previa o incluso un permiso de obras? En cada etapa de la creación y transformación de su tienda, es útil consultar a un abogado especializado en negocios. Él o ella le aconsejará sobre cómo gestionar su negocio y resolver cualquier disputa latente o real.
Un abogado experto en contratos de arrendamiento sabe qué tipo de contrato ha firmado el arrendatario y sus consecuencias: si el arrendatario firma un contrato de arrendamiento de un local utilizado como vivienda, no podrá beneficiarse de la condición de arrendamiento comercial, aunque ejerza en él una actividad comercial o artesanal. En ese caso, el arrendador puede iniciar un procedimiento para cambiar el uso del local.
Nuestro abogado puede ayudarle con los litigios sobre arrendamientos comerciales:
Cuando las negociaciones amistosas fracasan o no son apropiadas, el bufete de abogados Goldwin puede defender sus derechos ante los tribunales, especialmente en caso de :
- Responsabilidad del arrendatario o subarrendatario en caso de subarriendo.
- Responsabilidad del arrendador por vicios ocultos que inutilicen el local comercial.
- Procedimientos para garantizar que los locales comerciales se mantengan en buen estado y que el arrendatario disfrute pacíficamente de los mismos.
- Litigios para rescindir un contrato de arrendamiento comercial.
- Litigios relativos al traspaso de derechos de arrendamiento o de activos comerciales.
- Desespecialización parcial de locales comerciales en caso de cambio de actividad del arrendatario.
- Impugnación del cálculo de la indemnización por desahucio.
- Recuperación de rentas impagadas,
- Impugnación de la rescisión de un contrato de arrendamiento comercial.
- Disputas sobre alquileres comerciales.
- Procedimientos dedesahucio de un arrendamiento comercial.
- Incumplimiento de cláusulas en un arrendamiento comercial.
Todo lo que necesita saber sobre los arrendamientos comerciales
Un arrendamiento comercial es un contrato de alquiler de un inmueble destinado a una actividad comercial, artesanal o industrial. Los arrendatarios pueden beneficiarse del régimen de arrendamiento comercial si son artesanos (inscritos en el registro de oficios RNM) o comerciantes (inscritos en el registro de oficios y empresas RCS).
El arrendamiento comercial se conoce como arrendamiento 3/6/9, porque implica un compromiso mínimo de 3 años por parte del arrendatario. El arrendador, por su parte, se compromete a un periodo de 9 años y puede tener que indemnizar al inquilino si no renueva el contrato al final del periodo. Esto se conoce como indemnización por desahucio y es fuente de muchas disputas.
Están reguladas por los artículos L 145-1 y siguientes del Código de Comercio francés.
Redactar un contrato de arrendamiento comercial
Ya se trate de un restaurante, una boutique de moda o una tienda de alta tecnología, cualquier empresa comercial o artesanal que no sea propietaria de sus locales firma un contrato de arrendamiento de los mismos. Este contrato genera derechos y obligaciones para cada una de las partes. Por ejemplo, el inquilino tiene derecho al disfrute pacífico del local para poder desarrollar su negocio, mientras que el arrendador quiere asegurarse de que se paga el alquiler y se respeta la propiedad.
Una de las características especiales de un contrato de arrendamiento comercial es el derecho del arrendatario a renovar el contrato. Si el negocio del arrendatario está creciendo, no tiene ningún deseo de perder su negocio al final del contrato. El derecho a renovar el arrendamiento es un componente del valor del negocio.
Aunque la firma de un contrato de arrendamiento comercial por escrito no es obligatoria, se recomienda encarecidamente. El contrato de arrendamiento debe ser redactado por expertos en derecho de arrendamientos. Como mínimo, es importante que el acuerdo de arrendamiento propuesto por una de las partes sea revisado por un profesional del derecho, como un abogado o un notario.
En primer lugar, el abogado comprueba la finalidad del local comercial. Éste define las actividades que pueden llevarse a cabo. Cuanto más amplia sea esta cláusula, más margen de maniobra tendrá el arrendatario para desarrollar su negocio. La finalidad del contrato de arrendamiento comercial debe ser coherente con el reglamento de copropiedad.
La duración del contrato de arrendamiento es de 9 años. Los plazos más cortos (arrendamiento precario, arrendamiento derogatorio) no se benefician de las mismas reglas. Los plazos más largos son posibles, pero ponen en entredicho el principio de rescisión trienal por parte del arrendatario.
El alquiler puede establecerse libremente. Sólo es necesario que sea fijo o determinable, real y de buena fe. En la práctica, el importe del alquiler se fija en función del mercado inmobiliario local. Al final de cada trienio, el arrendador puede solicitar un aumento máximo del alquiler.
Litigios relacionados con los arrendamientos comerciales
Negativa a renovar un contrato de arrendamiento comercial
La negativa a renovar un contrato de arrendamiento comercial es un acto por el cual el arrendador expresa su intención de rescindir el contrato. A cambio, el arrendador debe pagar al arrendatario una indemnización por desahucio, a menos que exista una razón seria y legítima para no hacerlo. Cualquier cláusula contraria en el contrato de arrendamiento se considera no escrita. El derecho de renovación protege al arrendatario.
El arrendador tiene derecho de recuperación para demoler un edificio que se ha vuelto insalubre o peligroso, para instalarse en locales residenciales auxiliares de los locales comerciales o para convertir los locales en residenciales.
El propietario no tiene que justificar su negativa si ofrece una indemnización por desalojo. Ésta tiene por objeto compensar la pérdida causada por la no renovación. Corresponde a un porcentaje del volumen de negocios del comerciante durante los 3 últimos años.
La mayoría de los litigios se refieren a la evaluación de la indemnización por desahucio. El arrendatario dispone de 2 años para emprender acciones legales contra el arrendador para impugnar la no renovación del contrato o para obtener una indemnización por desalojo. El arrendador dispone de un derecho de arrepentimiento de 15 días para revocar su decisión de no renovar el contrato de arrendamiento comercial. En cuanto el arrendatario reciba la carta de denegación de la renovación, debe actuar con rapidez y entablar negociaciones, con la valiosa ayuda de un abogado.
Cesión de los derechos de arrendamiento
La transferencia de los derechos de arrendamiento es el proceso por el cual el arrendatario transfiere sus derechos y obligaciones a un tercero. En principio, la transferencia de un contrato de arrendamiento comercial no tiene restricciones en cuanto a la forma y el contenido, y puede acordarse en el momento de redactar el contrato. Por lo tanto, el arrendador puede haber prohibido cualquier cesión o haberle puesto condiciones, como una cláusula de responsabilidad solidaria. Esto significa que el arrendatario original está obligado a pagar el alquiler si el cesionario incumple. La Ley Pinel de 18 de junio de 2014 limitó esta responsabilidad solidaria a 3 años.
La escritura de cesión debe redactarse por escrito y notificarse al arrendador mediante agente judicial. Si no se hace así, la cesión no será oponible al arrendador e incluso podría convertirse en motivo de no renovación del contrato de arrendamiento sin indemnización por desahucio.
Subarriendo de locales comerciales
En otro ámbito relacionado, el subarriendo de locales comerciales requiere el acuerdo previo y la implicación del arrendador. La mera tolerancia por parte del arrendador no constituye la aceptación del subarriendo. Si el propietario no responde en un plazo de 15 días a una carta del inquilino informándole del subarriendo, ello constituye una aceptación.
La desespecialización de las actividades comerciales
La desespecialización parcial consiste en añadir actividades complementarias a la actividad principal del arrendatario. Se requiere un procedimiento de información específico. El arrendador puede impugnar la desespecialización en un plazo de 2 meses. También puede aumentar el alquiler al final del periodo de tres años si la desespecialización implica un cambio en el valor de alquiler de los locales.
La desespecialización total implica un cambio de actividad. El arrendador debe dar su consentimiento a la luz de los argumentos esgrimidos por el arrendatario. Esto tiene consecuencias en términos de modificación del alquiler. Existen normas específicas que regulan los casos de desespecialización tras la jubilación o la liquidación obligatoria.
¿Cómo puedo consultar a un abogado especializado en arrendamientos comerciales?
Un abogado especializado en arrendamientos comerciales le asistirá en todo momento, desde la firma del contrato hasta su rescisión. Releerá las cláusulas del contrato de arrendamiento, negociará la renovación o reclamará una indemnización por desahucio. Le asesorará y litigará en nombre de todas las partes: arrendadores, arrendatarios, gestores de copropiedad, agentes inmobiliarios y notarios.
En la primera reunión, se establece un acuerdo de honorarios en función de la complejidad del litigio comercial.
Goldwin es un experto en derecho inmobiliario en París, con áreas de especialización complementarias:
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