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La vivienda es fuente de un gran número de relaciones conflictivas y disputas sobre la propiedad entre inquilinos y propietarios, pero también para profesionales como los agentes inmobiliarios. Por ello, el derecho de arrendamientos desempeña un papel importante en los tribunales y entre los mediadores. Como abogados especializados en arrendamientos residenciales, intervenimos en todas las fases del proceso de arrendamiento:
- Redacción y firma del contrato de arrendamiento;
- Dificultades en el cumplimiento del contrato de arrendamiento;
- Disputas entre inquilinos y propietarios;
- Fijación de alquileres abusivos;
- Disputas relativas al inventario de enseres a la salida;
- Incumplimiento del contrato de arrendamiento de vivienda.
El bufete de abogados Goldwin asiste a todas las partes en la gestión de litigios. Más concretamente, podemos ayudarle con cualquier asunto que pueda afectar a una propiedad alquilada. Como abogado inmobiliario en París, nuestro bufete cuenta con la experiencia y los conocimientos técnicos necesarios para definir estrategias creativas y eficaces para defender de la mejor manera posible los intereses de todos los implicados en la propiedad inmobiliaria.
Le explicaremos cómo un abogado especializado en arrendamientos de viviendas puede ayudarle a responder a todas sus preguntas, tales como :
- ¿Puede mi casero de París cobrarme un alquiler por encima del límite máximo?
- ¿Qué debo tener en cuenta al entregar las llaves y realizar el inventario inicial de las instalaciones?
- ¿Qué debo hacer si mi inquilino no paga el alquiler?
- ¿Cómo puedo poner fin a las fiestas excesivas de mis inquilinos?
Tanto si es usted inquilino como si es propietario de un inmueble alquilado, no dude en recurrir a los servicios de un abogado especializado en derecho de arrendamiento a la primera señal de problemas con su contrato de arrendamiento.
¿Cuándo debo recurrir a los servicios de un abogado especializado en arrendamientos de viviendas en París?
El Cabinet Goldwin, bufete de abogados del Colegio de París, está especializado en derecho inmobiliario y derecho de arrendamientos. Su reputación mediática está ligada a sus éxitos en casos de alquileres Airbnb en particular.
Los abogados especializados en arrendamientos de viviendas asesoran a los arrendadores
¿Es usted propietario de un inmueble de alquiler en París o en la región parisina? ¿Tiene dificultades con su inquilino?
Por ejemplo, puede que se esté preguntando cuál es la mejor estrategia a adoptar en cuanto empiece a retrasarse en el pago del alquiler. Quiere estar seguro de que está siguiendo el procedimiento correcto con respecto al inquilino y al seguro o garantía de impago de alquiler (GLI). Quiere reclamar la fianza pero nadie responde a sus cartas. El impago del alquiler suele ser una fobia para los propietarios.
En otro orden de cosas, los caseros se enfrentan a menudo a conflictos vecinales, sobre todo en París. Pueden ser responsables de las molestias vecinales causadas por sus inquilinos. Como parte del contrato de alquiler, el inquilino se compromete a no causar molestias vecinales anormales y a respetar el reglamento de copropiedad. En cuanto la comunidad de propietarios o los vecinos del edificio le informen de los ruidos causados por su inquilino, deberá tratar el asunto con él, comprobar los hechos y animarle a que se calme, antes de emitir un requerimiento formal.
Finalmente, el último punto de atención frecuente para los propietarios es el subarriendo ilegal. Aunque no puede prohibir a su inquilino que aloje gratuitamente a un familiar, en algunos casos el inquilino subarrendará la vivienda ilegalmente, sin su permiso, ya sea de forma estacional durante sus vacaciones o de forma más permanente.
Para cualquier problema, el asesoramiento de un abogado especializado en arrendamientos de viviendas puede ahorrarle tiempo.
Los abogados especializados en derecho de arrendamiento asesoran a los inquilinos
¿Alquila usted un piso en París o una casa en la región parisina? ¿Tiene problemas con su casero?
En los contratos de alquiler de viviendas, la defensa del inquilino suele referirse a un problema derivado del impago del alquiler, la realización de obras o la necesidad de que el propietario las realice, un desacuerdo sobre la superficie del piso o un cálculo incorrecto de los gastos de alquiler, molestias anormales en el edificio o daños cobrados por su casero. Al final del contrato de alquiler, también puede tratarse de una notificación de venta o de embargo si duda de la veracidad de los argumentos, o de la no devolución de la fianza.
Un abogado especializado en contratos de alquiler asesora a agentes inmobiliarios y otros profesionales
Un abogado especializado en derecho de arrendamientos o, más ampliamente, en derecho inmobiliario, también puede asesorar a los profesionales que intervienen en el alquiler de inmuebles: agentes inmobiliarios, pero también administradores de fincas encargados de gestionar los arrendamientos en nombre de los propietarios.
Los abogados especializados en derecho de arrendamientos pueden ayudar en caso de litigios sobre arrendamientos:
Si fracasan las negociaciones amistosas y los procedimientos de mediación, el bufete Goldwin defenderá sus derechos ante los tribunales, especialmente en caso de :
- Disputas sobre alquileres impagados,
- Procedimientos de desahucio (incluyendo apelaciones y litigios en caso de que no se llame a la policía para llevar a cabo el desahucio).
- Disputas sobre los gastos de alquiler,
- Disputas relativas a la devolución de la fianza al finalizar el contrato de alquiler.
¿Qué es un contrato de alquiler de vivienda?
Un arrendamiento de vivienda es un contrato de alquiler de un local utilizado como residencia principal del arrendatario o para un uso mixto (residencia principal y una actividad no comercial).
En Francia, la ley que rige los arrendamientos de vivienda es la Ley de 6 de julio de 1989 destinada a mejorar las relaciones de alquiler. Esta ley establece normas detalladas para los arrendamientos residenciales y las relaciones entre inquilino y propietario, con el fin de evitar abusos por ambas partes. Los litigios en materia de alquiler se refieren a los contratos de arrendamiento simple (sin muebles) o amueblado, siempre que la vivienda sea la residencia principal del inquilino. El concepto de residencia principal fue definido por la ley ALUR nº 2014-366 de 24 de marzo de 2014 como una vivienda ocupada durante al menos 8 meses al año.
En otros casos, se aplican otros estatutos y normas en función de las circunstancias específicas: arrendamientos turísticos, arrendamientos de temporada, arrendamientos de movilidad, arrendamientos para estudiantes, etc. Las viviendas sociales están sujetas a normas especiales. Nuestros abogados inmobiliarios pueden ayudarle en todos los sectores.
Para los propietarios, la elección entre alquilar un piso amueblado o uno vacío depende de una serie de consideraciones, entre ellas el mercado del alquiler en su ciudad y las consecuencias fiscales del alquiler (renta de la propiedad, LMNP o arrendamiento amueblado no profesional, un estatuto ventajoso pero complejo).
Redactar el contrato de alquiler
Existe un formulario normalizado para la redacción de los contratos de alquiler de viviendas para todos los contratos firmados desde el 1 de agosto de 2015. La ley ALUR obliga a ajustarse al modelo de contrato de arrendamiento. A pesar de este modelo, la redacción del contrato de arrendamiento de vivienda es especialmente delicada en ciertos puntos:
Fijación del alquiler
En algunas ciudades, como París y Lille, la fijación del alquiler está sujeta a dos normas:el control de los alquileres en zonas de tensión y los alquileres de referencia. Tanto si es usted inquilino como propietario, debe conocer estas normativas. Como inquilino, puede exigir una reducción del alquiler. Aunque tal acción no requiere la presencia del mejor abogado inmobiliario de París, su consejo es inestimable si quiere evitar cometer un error. En efecto, ¡la solicitud debe contener la totalidad del artículo 140 VI de la Ley de 23 de noviembre de 2018, así como el importe del alquiler propuesto y el alquiler de referencia aumentado!
Cuando se renueva el contrato de arrendamiento, la fijación del nuevo alquiler también está sujeta a normas precisas. Del mismo modo, el alquiler puede aumentarse anualmente si está previsto en el contrato de arrendamiento de vivienda inicial (cláusula de revisión del alquiler) en función del índice de referencia del alquiler (IRL).
La fianza
De todos los litigios relacionados con el alquiler, los relativos a la devolución de la fianza son importantes. Al redactar el contrato de alquiler, el propietario puede exigir al inquilino el pago de una fianza, que cobrará a menos que reciba más de 2 meses de alquiler por adelantado. El importe de la fianza se limita a un mes de alquiler, excluidos los gastos, para los arrendamientos vacíos y a 2 meses de alquiler, excluidos los gastos, para los arrendamientos amueblados.
Fianza y seguro de impago de alquiler
El arrendador también puede exigir a un tercero que constituya una fianza o que suscriba una garantía contra el impago del alquiler. El acto de aval sigue un procedimiento formal para marcar el compromiso de la persona física o jurídica de pagar el alquiler en lugar del inquilino moroso. Una garantía simple obliga al propietario a actuar primero contra el inquilino, mientras que una garantía solidaria permite al propietario actuar contra ambos inquilinos al mismo tiempo.
Una garantía de impago de alquiler puede ser suscrita por el propietario, dando lugar a litigios en caso de impago de alquiler. Muy a menudo, las condiciones en las que pueden suscribirse estos seguros privados son estrictas, y un abogado especializado en derecho de arrendamientos puede ayudarle.
Firmantes del contrato de arrendamiento
Un punto esencial en un contrato de arrendamiento de vivienda se refiere a los firmantes. Por parte del arrendador, si el inmueble es propiedad de una pareja, ¿tienen que ser ambos firmantes? ¿Depende esto del contrato matrimonial? Por parte del inquilino, si uno de los miembros de la pareja no trabaja, ¿tiene que ser firmante del contrato de arrendamiento? Y si se produce una separación o un divorcio durante el arrendamiento, ¿cuáles son las obligaciones del propietario o del inquilino? ¿Es obligatorio redactar una modificación del contrato de arrendamiento? ¿Cuáles son las particularidades de los alquileres compartidos? En cuanto examina el contrato en detalle, se da cuenta de que hay lagunas. ¿La mejor solución? Llame a un abogado especializado en arrendamientos residenciales para una consulta.
Ejecución del contrato de arrendamiento de vivienda
Una vez firmado el contrato de arrendamiento, elinventario inicial de las instalaciones suele realizarse en el momento de la entrega de llaves. Las primeras disputas entre propietarios e inquilinos surgen durante la ejecución del contrato de arrendamiento de vivienda.
Recuperación de alquileres impagados y gastos de servicio
En caso de impago del alquiler, los servicios de un abogado inmobiliario son útiles para impresionar al inquilino y confirmar la determinación del propietario de obtener el pago del alquiler. En general, se produce una guerra de desgaste y es importante dominar todas las etapas: requerimiento formal, puesta en tela de juicio del avalista, contacto con el organismo de garantía de alquileres impagados, información a la CAF (oficina de la seguridad social), emisión de un requerimiento de pago por agente judicial, etc. Esto puede conducir a la rescisión del contrato de alquiler y aldesalojo del inquilino.
Derechos del inquilino
Los inquilinos tienen ciertos derechos a cambio de pagar el alquiler, entre ellos el derecho a una vivienda digna y el derecho a que se realicen obras para adecuar la vivienda a la normativa vigente.
Otras disputas surgen en torno a las obras que deben realizar el inquilino o el propietario, el importe de los gastos de servicio recuperables y el ajuste de los gastos de servicio. Las disputas sobre los gastos de alquiler se basan en los detalles del trabajo realizado por ambas partes. Es posible que haya que pagar una indemnización por las reparaciones del alquiler.
El fin del contrato de arrendamiento de vivienda
Notificación de venta
Los inquilinos siguen siendo inquilinos todo el tiempo que deseen y siempre que cumplan todas sus obligaciones en virtud del contrato de arrendamiento de vivienda. El arrendador puede dar un preaviso para vender la vivienda, dar un preaviso para recuperar la propiedad (con el fin de vivir en ella o alojar a un familiar cercano) o dar un preaviso por un motivo legítimo y serio. Haga que un abogado especializado en arrendamientos residenciales compruebe que se cumplen todas las condiciones formales y de fondo para dar el preaviso.
Rescisión de un contrato de arrendamiento de vivienda
Si el contrato de arrendamiento contiene una cláusula resolutoria por incumplimiento de las obligaciones del arrendamiento, el juez puede ordenar rápidamente la rescisión del contrato. Un abogado especializado en arrendamientos de vivienda puede ayudarle a ahorrar tiempo en el juzgado o en el tribunal local. Si el inquilino se niega a abandonar el inmueble, sobre todo entre la promesa de venta y la escritura de compraventa, o si el contrato se rescinde por impago del alquiler, el procedimiento de desahucio puede iniciarse sin esperar. El procedimiento de desahucio es largo y complejo e implica a varias autoridades. Durante este tiempo, el inquilino se encuentra en una situación de ocupación sin derecho ni título (OST).
Restitución de la fianza
El inventario de las instalaciones al final del arrendamiento debe compararse con el del principio. Hay que tener cuidado con ambos. ¿Su inquilino no quiere pagar el último mes de alquiler? ¿Planea el casero pintar de nuevo el piso con su fianza? Hay muchos litigios relacionados con las fianzas. Recurra cuanto antes a los servicios de un abogado especializado en arrendamientos de viviendas.
Su abogado especializado en arrendamientos residenciales es competente para otros contratos de alquiler
Un contrato de arrendamiento de vivienda no es el único contrato para alquilar una vivienda. Existen contratos de arrendamiento comercial para locales aptos para uso comercial. También existen contratos de arrendamiento de temporada, de ocupación sin derecho ni título, de ocupación en precario, de loi 48, etc. Todos ellos requieren los servicios de un abogado especializado en derecho inmobiliario. Esto es importante para apoyar a cada una de las partes y resolver los litigios sobre alquileres.
Su abogado inmobiliario
Un abogado especializado en derecho de arrendamientos estará con usted desde el momento en que firme el contrato hasta el final. Le asesorará y litigará en nombre de todas las partes: inquilinos, compañeros de piso, propietarios privados y profesionales inmobiliarios.
Goldwin es experto en todas las áreas del derecho inmobiliario:
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