Avvocato per le locazioni residenziali

L’abitazione è fonte di un gran numero di relazioni conflittuali e di controversie immobiliari tra inquilini e proprietari, ma anche per professionisti come gli agenti immobiliari. Di conseguenza, il diritto delle locazioni svolge un ruolo importante nei tribunali e tra i mediatori. In qualità di avvocato specializzato in locazioni residenziali, siamo coinvolti in ogni fase del processo di locazione:

• Redazione e firma del contratto di locazione;
• Difficoltà di esecuzione del contratto di locazione;
• controversie tra inquilini e proprietari;
• Definizione di affitti non equi;
• Controversie relative all’inventario di uscita degli arredi;
• Violazione del contratto di locazione residenziale.

Lo Studio Legale Goldwin assiste tutte le parti nella gestione delle controversie. Più in particolare, possiamo aiutare a risolvere qualsiasi problema che possa riguardare un immobile in affitto. In qualità di avvocato immobiliare a Parigi, il nostro studio ha l’esperienza e il know-how tecnico per definire strategie creative ed efficaci per difendere al meglio gli interessi di tutti coloro che sono coinvolti nella proprietà immobiliare.

Le spiegheremo come un avvocato specializzato in locazioni residenziali può aiutarla a rispondere a tutte le sue domande, come ad esempio :

• Il mio locatore di Parigi può addebitarmi un affitto superiore al tetto massimo?
• A cosa devo prestare attenzione quando consegno le chiavi ed eseguo l’inventario iniziale degli arredi?
• Cosa devo fare se il mio inquilino non paga l’affitto?
• Come posso porre fine alle feste eccessive dei miei inquilini?

Che sia un inquilino o un proprietario di un immobile in affitto, non esiti a rivolgersi ad un avvocato specializzato in diritto degli affitti al primo segnale di problemi con il suo contratto di locazione.

Quando dovrei ricorrere ai servizi di un avvocato specializzato in locazioni residenziali a Parigi?

Cabinet Goldwin, uno studio di avvocati del foro di Parigi, è specializzato in diritto immobiliare e diritto delle locazioni. La sua reputazione mediatica è legata al suo successo in casi che riguardano in particolare gli affitti Airbnb.

Gli avvocati specializzati in locazioni residenziali consigliano i proprietari di immobili

Possiede un immobile in affitto a Parigi o nella regione parigina? Sta incontrando difficoltà con il suo inquilino?

Ad esempio, potrebbe chiedersi quale sia la strategia migliore da adottare non appena compaiono i primi arretrati di affitto. Vuole essere sicuro di seguire la giusta procedura nei confronti dell’inquilino e dell’assicurazione o garanzia per l’affitto non pagato (GLI). Vuole richiedere il deposito ma nessuno risponde alle sue lettere. Il mancato pagamento dell’affitto è spesso una fobia per i proprietari.

Su un altro versante, i locatori si trovano spesso ad affrontare controversie tra vicini, soprattutto a Parigi. Possono essere responsabili per i disturbi del vicinato causati dai loro inquilini. Come parte del contratto di locazione, l’inquilino si impegna a non causare alcun disturbo anomalo al vicinato e a rispettare le norme di comproprietà. Non appena l’associazione di comproprietà o i residenti dell’edificio la informano del rumore causato dal suo inquilino, deve discutere con lui, verificare i fatti e incoraggiarlo a calmarsi, prima di emettere un avviso formale.

Infine, l’ultimo punto di attenzione frequente per i proprietari è il subaffitto illegale. Sebbene non possa vietare al suo inquilino di ospitare gratuitamente un parente, in alcuni casi l’inquilino subaffitta illegalmente la proprietà, senza il suo permesso, sia su base stagionale durante le vacanze, sia su base più permanente.

Per ogni problema, la consulenza di un avvocato specializzato in locazioni residenziali può farle risparmiare tempo.

Gli avvocati specializzati in diritto delle locazioni consigliano agli inquilini

È in affitto in un appartamento a Parigi o in una casa nella regione parigina? Ha problemi con il suo locatore?

Nei contratti di locazione residenziale, la difesa dell’inquilino riguarda spesso un problema a seguito di un affitto non pagato, l’esecuzione di lavori o la necessità di farli eseguire dal proprietario, un disaccordo sulla superficie o un calcolo errato dei canoni di locazione, disturbi anomali nell’edificio o danni addebitati dal proprietario. Al termine del contratto di locazione, questo può anche comportare un avviso di vendita o di pignoramento se dubita della veridicità delle argomentazioni, o la mancata restituzione del deposito cauzionale.

Un avvocato specializzato in contratti di locazione consiglia agli agenti immobiliari e ad altri professionisti

Un avvocato specializzato in diritto delle locazioni o, più in generale, in diritto immobiliare, può consigliare anche i professionisti coinvolti nella locazione di immobili: le agenzie immobiliari, ma anche i gestori immobiliari responsabili della gestione delle locazioni per conto dei proprietari.

Gli avvocati specializzati in diritto degli affitti possono aiutare nelle controversie relative agli affitti:

Se le trattative amichevoli e le procedure di mediazione falliscono, lo Studio Legale Goldwin difenderà i suoi diritti in tribunale, in particolare in caso di :

• Controversie per l’affitto non pagato,
• procedimenti di sfratto (compresi appelli e controversie nel caso in cui non venga chiamata la polizia per eseguire lo sfratto).
• Controversie sui canoni di locazione,
• controversie relative alla restituzione del deposito cauzionale al termine del contratto di locazione.

Che cos’è un contratto di locazione residenziale?

Un contratto di locazione residenziale è un contratto di affitto di locali utilizzati come residenza principale del locatario o per uso misto (residenza principale e attività non commerciale).

In Francia, la legge che disciplina i contratti di locazione residenziale è la Legge del 6 luglio 1989, volta a migliorare i rapporti di locazione. Questa legge stabilisce regole dettagliate per i contratti di locazione residenziale e le relazioni tra inquilino e proprietario, per evitare abusi da entrambe le parti. Le controversie in materia di locazione riguardano contratti di locazione nudi (senza mobili) o arredati, a condizione che l’immobile sia la residenza principale dell’inquilino. Il concetto di residenza principale è stato definito dalla legge ALUR n. 2014-366 del 24 marzo 2014 come un alloggio occupato per almeno 8 mesi all’anno.

In altri casi, si applicano altri status e regole a seconda delle circostanze specifiche: locazioni turistiche, locazioni stagionali, locazioni di mobilità, locazioni per studenti, ecc. Gli alloggi sociali sono soggetti a regole speciali. I nostri avvocati immobiliari possono assisterla in ogni settore.

Per i proprietari, la scelta tra affittare un appartamento ammobiliato o uno vuoto dipende da una serie di considerazioni, tra cui il mercato degli affitti nella propria città e le conseguenze fiscali dell’affitto (reddito da proprietà, locazione ammobiliata LMNP o non professionale, uno status vantaggioso ma complesso).

Stesura del contratto di locazione

Esiste un modulo standard per la redazione dei contratti di locazione residenziale per tutti i contratti firmati dal 1° agosto 2015. La legge ALUR rende obbligatorio il rispetto del modello di contratto di locazione. Nonostante questo modello, la redazione del contratto di locazione residenziale è particolarmente delicata su alcuni punti:

• Definizione del canone di locazione

In alcune città, come Parigi e Lille, la determinazione dell’affitto è soggetta a due regole: ilcontrollo degli affitti nelle zone a rischio e gli affitti di riferimento. Sia che lei sia un inquilino o un proprietario, deve essere consapevole di queste norme. Come inquilino, può chiedere una riduzione dell’affitto. Sebbene tale azione non richieda la presenza del miglior avvocato immobiliare di Parigi, la sua consulenza è preziosa se vuole evitare di commettere un errore. Infatti, la domanda deve contenere l’intero articolo 140 VI della Legge del 23 novembre 2018, nonché l’importo dell’affitto proposto e l’aumento dell’affitto di riferimento!

In caso di rinnovo del contratto di locazione, anche la definizione del nuovo canone è soggetta a regole precise. Allo stesso modo, l’affitto può essere aumentato annualmente se previsto nel contratto di locazione residenziale iniziale (clausola di revisione dell’affitto) in base all’indice di riferimento dell’affitto (IRL).

• Il deposito cauzionale

Tra tutte le controversie in materia di affitto, quelle relative alla restituzione del deposito cauzionale sono importanti. Al momento della stipula del contratto di locazione, il locatore può richiedere all’inquilino il pagamento di un deposito cauzionale, che incasserà se non riceve più di 2 mesi di affitto da pagare in anticipo. L’importo del deposito è limitato a un mese di affitto, escluse le spese, per le locazioni vuote e a 2 mesi di affitto, escluse le spese, per le locazioni ammobiliate.

• Deposito cauzionale e assicurazione contro l’affitto non pagato

Il locatore può anche richiedere a una terza parte di fornire una garanzia o di sottoscrivere una garanzia contro l’affitto non pagato. L’atto di garanzia segue una procedura formale per segnare l’impegno della persona fisica o giuridica a pagare l’affitto al posto dell’inquilino inadempiente. Una garanzia semplice obbliga il locatore ad agire per primo contro l’inquilino, mentre una garanzia solidale consente al locatore di agire contemporaneamente contro entrambi gli inquilini.

Una garanzia per affitto non pagato può essere sottoscritta dal locatore, dando luogo a controversie in caso di affitto non pagato. Molto spesso, le condizioni in cui è possibile stipulare queste polizze assicurative private sono rigorose, e un avvocato specializzato in diritto degli affitti può aiutarla.

• Firmatari del contratto di locazione

Un punto essenziale in un contratto di locazione residenziale riguarda i firmatari. Dal lato del locatore, se l’immobile è di proprietà di una coppia, entrambi devono essere firmatari? Questo dipende dal contratto di matrimonio? Dal lato dell’inquilino, se uno dei membri della coppia non lavora, deve essere firmatario del contratto di locazione? E se durante la locazione si verifica una separazione o un divorzio, quali sono gli obblighi del locatore o dell’inquilino? È obbligatorio redigere un emendamento al contratto di locazione? Quali sono le caratteristiche speciali delle locazioni condivise? Non appena esamina il contratto nel dettaglio, si rende conto che ci sono delle lacune. La soluzione migliore? Rivolgersi a un avvocato specializzato in locazioni residenziali per una consulenza.

Esecuzione del contratto di locazione residenziale

Una volta firmato il contratto di locazione, l’inventario iniziale degli arredi viene solitamente effettuato al momento della consegna delle chiavi. Le prime controversie tra proprietari e inquilini sorgono durante l’esecuzione del contratto di locazione residenziale.

• Recupero dell’affitto e delle spese di servizio non pagate

In caso di affitto non pagato, i servizi di un avvocato immobiliare sono utili per impressionare l’inquilino e confermare la determinazione del locatore a ottenere il pagamento dell’affitto. In generale, si scatena una guerra di logoramento, ed è importante padroneggiare tutte le fasi: messa in mora, chiamata in causa del garante, contatto con l’organismo di garanzia per l’affitto non pagato, informazione del CAF (ufficio di previdenza sociale), emissione di un’ingiunzione di pagamento da parte dell’ufficiale giudiziario, ecc. Questo può portare alla risoluzione del contratto di locazione e allosfratto dell’inquilino.

• Diritti dell’inquilino

Gli inquilini hanno alcuni diritti in cambio del pagamento dell’affitto, tra cui il diritto a un alloggio dignitoso e il diritto a far eseguire lavori per adeguare l’immobile alle normative vigenti.

Altre controversie riguardano i lavori che devono essere eseguiti dall’inquilino o dal proprietario, l’importo delle spese di servizio recuperabili e l’ adeguamento delle spese di servizio. Le controversie sui canoni di locazione si basano sui dettagli del lavoro svolto da entrambe le parti. Può essere previsto un risarcimento per le riparazioni dovute all’affitto.

Fine del contratto di locazione residenziale

• Avviso di vendita

Gli inquilini rimangono tali finché lo desiderano e finché rispettano tutti gli obblighi previsti dal contratto di locazione residenziale. Il locatore può dare un preavviso di vendita dell’immobile, un preavviso di pignoramento dell’immobile (per andarci a vivere o per ospitare un familiare stretto) o un preavviso per un motivo legittimo e serio. Si rivolga ad un avvocato specializzato in contratti di locazione residenziale per verificare che siano soddisfatte tutte le condizioni formali e sostanziali per il preavviso.

• Risoluzione di un contratto di locazione residenziale

Se il contratto di locazione contiene una clausola risolutiva per il mancato adempimento degli obblighi di locazione, il giudice può ordinare rapidamente la risoluzione del contratto di locazione. Un avvocato specializzato in locazioni residenziali può aiutarla a risparmiare tempo in tribunale o presso il tribunale locale. Se l’inquilino si rifiuta di lasciare i locali, in particolare tra la promessa di vendita e l’atto di vendita, o se il contratto di locazione viene risolto per affitto non pagato, il procedimento di sfratto può essere avviato senza aspettare. La procedura di sfratto è lunga e complessa e coinvolge diverse autorità. Durante questo periodo, l’inquilino si trova in una posizione di occupazione senza diritto o titolo (OST).

• Restituzione del deposito cauzionale

L’inventario degli arredi al termine della locazione deve essere confrontato con quello iniziale. Occorre prestare attenzione ad entrambi. Il suo inquilino non vuole pagare l’ultimo mese di affitto? Il suo locatore ha intenzione di far ridipingere l’appartamento con il suo deposito? Ci sono molte controversie relative ai depositi cauzionali. Si rivolga rapidamente ad un avvocato specializzato in locazioni!

Il suo avvocato specializzato in contratti di locazione residenziale è competente anche per altri contratti di locazione.

Il contratto di locazione residenziale non è l’unico contratto di affitto di un alloggio. Esistono contratti di locazione commerciale per locali adatti all’uso commerciale. Esistono anche contratti di locazione stagionale, occupazione senza diritto o titolo, contratti di occupazione precaria, contratti di locazione Loi 48, ecc. Tutti questi richiedono i servizi di un avvocato specializzato in diritto immobiliare. Questo è importante per supportare ogni parte e risolvere le controversie in materia di locazione.

Il suo avvocato immobiliare

Un avvocato specializzato in diritto immobiliare sarà al suo fianco dal momento della firma del contratto di locazione fino alla fine. Fornirà consulenza e contenzioso per conto di tutte le parti: inquilini, coinquilini, proprietari privati e professionisti del settore immobiliare.

Goldwin è un esperto in tutte le aree del diritto immobiliare:

• diritto della comproprietà
• avvocati per la difesa da fiduciari di comproprietà
• avvocato in caso di sfratto
• avvocato in diritto edilizio
• avvocato per le locazioni commerciali