Avvocato specializzato in contratti di locazione commerciale

L’avvio di un’attività commerciale, artigianale o industriale richiede spesso un negozio o un locale. Esistono diverse soluzioni possibili: l’acquisto o l’affitto di locali commerciali ben posizionati. La legge che regola le locazioni commerciali è specifica e protegge gli affittuari, poiché il contratto di locazione commerciale diventa parte dell’avviamento dell’attività. A causa della durata speciale del contratto di locazione 3/6/9, ci sono molte controversie tra locatori e locatari.

Perché consultare un avvocato?

Come team di avvocati immobiliari a Parigi, interveniamo in ogni fase del contratto di locazione commerciale e ogni volta che è necessario per disinnescare il rischio di controversie:

• Redazione di contratti di locazione commerciale;
• Disaccordo sulla revisione triennale dell’affitto;
• Obblighi del locatario e obblighi del locatore;
• Rinnovo di un contratto di locazione commerciale;
• Cessione del contratto di locazione;
• Subaffitto di locali commerciali ;
• ecc.

Lo Studio Legale Goldwin assiste tutte le parti nella gestione e nell’apprensione delle controversie riguardanti i locali commerciali prima e durante la durata del contratto di locazione. Lo studio dispone di tutte le competenze tecniche necessarie per definire strategie creative ed efficaci. Questo ci permette di difendere i suoi interessi al meglio delle nostre possibilità.

Iniziamo spiegando come un avvocato specializzato in diritto delle locazioni può aiutarla a rispondere a tutte le sue domande, come ad esempio :

• Come posso cambiare la mia attività durante un contratto di locazione commerciale? Questo è noto come despecializzazione.
• Il mio inquilino ha smesso di pagare l’affitto. Come posso agire per recuperare l’affitto non pagato?
• Il mio locatore si rifiuta di rinnovare il contratto di locazione commerciale. Come posso ottenere un risarcimento per lo sfratto?
• Il proprietario vende il locale. Quali sono gli obblighi dell’acquirente ai sensi del mio contratto di locazione commerciale?
• Quanto costa avere un avvocato per convertire un contratto di locazione precario?
• Chi paga i costi di redazione di un contratto di locazione commerciale?

Che sia il locatario di un contratto di locazione commerciale o il locatore, non esiti a consultare un avvocato specializzato in locazioni commerciali al primo segnale di difficoltà.

Quando dovrebbe ricorrere ai servizi di un avvocato specializzato in locazioni commerciali a Parigi?

Cabinet Goldwin è uno studio di avvocati del foro di Parigi specializzato in diritto della locazione. Offre consulenza e difesa a qualsiasi persona fisica o giuridica coinvolta in un contratto di locazione commerciale o in un’attività commerciale. In quanto esperti di diritto commerciale e immobiliare, conosciamo tutti gli aspetti dei contratti di locazione commerciale.

Un avvocato specializzato in locazioni commerciali consiglia i locatori su

Possiede dei locali commerciali a Parigi o nella regione parigina? Desidera firmare un contratto di locazione commerciale? Si chiede quali siano le regole da rispettare, i suoi obblighi, la definizione del canone di locazione, la durata e l’impegno alla durata, lo stato dei contratti di locazione commerciale, le clausole importanti nei contratti, ecc?

Come locatore, ha degli obblighi nei confronti del locatario. Consultare un avvocato specializzato in contratti di locazione la aiuterà ad evitare errori e a garantire la certezza del diritto. Un contratto di locazione commerciale o contratto 3/6/9 la impegna per 9 anni, con il diritto di rinnovo da parte dell’affittuario. Non c’è spazio per gli errori. Il contratto di locazione deve essere redatto in conformità alle complesse normative in vigore. Sono necessarie clausole specifiche a seconda del suo status e di quello del locatario.

Quindi, in qualsiasi momento durante il periodo di locazione, può consultare uno studio legale per porre domande sull’esecuzione del contratto di locazione commerciale o sulle condizioni per il rinnovo o la cessione del contratto.

Un avvocato specializzato in contratti di locazione commerciale consiglia agli inquilini

Creare un’attività, trovare la posizione ideale, negoziare il contratto di locazione commerciale. Sono tutte questioni che riguardano un imprenditore. Un avvocato può assisterla in ogni fase, in particolare nella stesura del contratto di locazione commerciale. Spiegherà gli obblighi del locatario, la durata del contratto di locazione commerciale e il trasferimento dei diritti di proprietà. Può anche aiutarla a rivedere l’affitto ogni tre anni o al momento del rinnovo del contratto. Può aiutarla ad ottenere un risarcimento per sfratto se il suo locatore non vuole rinnovare il contratto di locazione commerciale alla sua scadenza. Un avvocato specializzato in locazioni commerciali le spiegherà anche quali sono i lavori che può fare e quali quelli che può richiedere al locatore.

L’avvocato consiglierà anche altre parti, come l’associazione di comproprietà, l’agente immobiliare e persino il Comune. Ad esempio, ha il diritto di installare una tenda di ferro sulla sua facciata senza l’autorizzazione dell’assemblea generale dei comproprietari? Quali lavori nei locali commerciali richiedono un’autorizzazione preventiva o addirittura un permesso di costruzione? In ogni fase della creazione e della trasformazione del suo negozio, è utile consultare un avvocato d’affari. Questi la consiglierà su come gestire la sua attività e risolvere eventuali controversie latenti o reali.

Un avvocato esperto in locazioni sa che tipo di contratto di locazione ha firmato il locatario e le conseguenze: se il locatario firma un contratto di locazione per locali adibiti ad abitazione, non potrà usufruire dello status di locazione commerciale, anche se vi svolge un’attività commerciale o artigianale. Il locatore può quindi avviare un procedimento per cambiare la destinazione d’uso dei locali.

Il nostro avvocato può aiutarla nelle controversie relative ai contratti di locazione commerciale:

Quando le trattative amichevoli falliscono o non sono appropriate, lo Studio Legale Goldwin può difendere i suoi diritti in tribunale, in particolare in caso di :

• Responsabilità dell’affittuario o del subaffittuario in caso di subaffitto.
• Responsabilità del locatore per difetti latenti che rendono i locali commerciali inadatti all’uso.
• Procedure per garantire che i locali commerciali siano mantenuti in buone condizioni e che l’affittuario goda di un sereno godimento dei locali.
• Contenzioso per la risoluzione di un contratto di locazione commerciale.
• Controversie relative al trasferimento di diritti di locazione o di beni aziendali.
• Despecializzazione parziale dei locali commerciali in caso di cambiamento dell’attività commerciale del locatario.
• Contestazione del calcolo dell’indennità di sfratto.
• Recupero dell’affitto non pagato,
• Contestazione della risoluzione di un contratto di locazione commerciale.
• Controversie sull’affitto commerciale.
• Procedimenti disfratto per locazione commerciale.
• Violazione di clausole in un contratto di locazione commerciale.

Tutto quello che deve sapere sui contratti di locazione commerciale

Un contratto di locazione commerciale è un contratto di affitto di un immobile utilizzato per un’attività commerciale, artigianale o industriale. Gli inquilini possono usufruire dello status di locazione commerciale se sono artigiani (iscritti al registro delle imprese RNM) o commercianti (iscritti al registro delle imprese RCS).

Il contratto di locazione commerciale è noto come contratto 3/6/9, perché comporta un impegno minimo di 3 anni da parte dell’inquilino. Il locatore, d’altro canto, si impegna per un periodo di 9 anni e potrebbe dover risarcire l’inquilino se non rinnova il contratto al termine del periodo. Questo è noto come risarcimento per sfratto ed è fonte di molte controversie.

Sono regolati dagli articoli L 145-1 e seguenti del Codice Commerciale francese.

Stesura di un contratto di locazione commerciale

Che si tratti di un ristorante, di una boutique di moda o di un negozio di alta tecnologia, qualsiasi attività commerciale o artigianale che non sia proprietaria dei suoi locali firma un contratto di locazione per i locali stessi. Questo contratto genera diritti e obblighi per ciascuna parte. Ad esempio, l’affittuario ha il diritto di godere pacificamente dei locali per poter sviluppare la sua attività, mentre il locatore vuole garantire il pagamento dell’affitto e il rispetto della proprietà.

Una delle caratteristiche speciali di un contratto di locazione commerciale è il diritto dell’inquilino di rinnovare il contratto. Se l’attività dell’affittuario è in crescita, non ha alcun desiderio di perdere la sua attività al termine del contratto di locazione. Il diritto di rinnovare il contratto di locazione è una componente del valore dell’azienda.

Sebbene la firma di un contratto di locazione commerciale scritto non sia obbligatoria, è fortemente raccomandata. Il contratto di locazione dovrebbe essere redatto da esperti di diritto locativo. Per lo meno, è importante che il contratto di locazione proposto da una delle parti sia revisionato da un professionista legale, come un avvocato o un notaio.

Prima di tutto, l’avvocato verifica lo scopo del locale commerciale. Questo definisce le attività che possono essere svolte. Più ampia è questa clausola, più margine di manovra ha l’affittuario per sviluppare la sua attività. Lo scopo del contratto di locazione commerciale deve essere coerente con le norme sulla comproprietà.

La durata del contratto di locazione è di 9 anni. I termini più brevi (contratto precario, contratto in deroga) non beneficiano delle stesse regole. Sono possibili termini più lunghi, ma mettono in discussione il principio della risoluzione triennale da parte del locatario.

L’affitto può essere fissato liberamente. È sufficiente che sia fisso o determinabile, reale e in buona fede. In pratica, l’importo del contratto di locazione viene stabilito in relazione al mercato immobiliare locale. Al termine di ogni periodo triennale, il locatore può richiedere un aumento dell’affitto limitato.

Controversie relative ai contratti di locazione commerciale

• Rifiuto di rinnovare un contratto di locazione commerciale

Il rifiuto di rinnovare un contratto di locazione commerciale è un atto con cui il locatore esprime la sua intenzione di risolvere il contratto. In cambio, il locatore deve pagare all’inquilino un’indennità di sfratto, a meno che non vi sia un motivo serio e legittimo per non farlo. Qualsiasi clausola contraria nel contratto di locazione è considerata non scritta. Il diritto al rinnovo protegge il locatario.

Il locatore ha il diritto di pignoramento per demolire un edificio diventato insalubre o pericoloso, per trasferirsi in locali residenziali accessori ai locali commerciali o per convertire i locali in locali residenziali.

Il locatore non deve giustificare il suo rifiuto se offre un’ indennità di sfratto. Questo ha lo scopo di compensare la perdita causata dal mancato rinnovo. Corrisponde a una percentuale del fatturato del rivenditore negli ultimi 3 anni.

La maggior parte delle controversie riguarda la valutazione dell’indennità di sfratto. Il locatario ha 2 anni di tempo per intraprendere un’azione legale contro il locatore per contestare il mancato rinnovo del contratto di locazione o per ottenere l’indennità di sfratto. Il locatore ha un diritto di pentimento di 15 giorni per revocare la sua decisione di non rinnovare il contratto di locazione commerciale. Non appena l’inquilino riceve la lettera di rifiuto del rinnovo, deve agire rapidamente e avviare una trattativa, con la preziosa assistenza di un avvocato.

• Trasferimento dei diritti di locazione

Il trasferimento dei diritti di locazione è il processo con cui l’inquilino trasferisce i suoi diritti e obblighi a una terza parte. In linea di principio, il trasferimento di un contratto di locazione commerciale è illimitato in termini di forma e contenuto e può essere organizzato al momento della stipula del contratto. Il locatore può quindi aver vietato qualsiasi trasferimento o avervi allegato delle condizioni, come ad esempio una clausola di responsabilità solidale. Ciò significa che l’inquilino originario è obbligato a pagare l’affitto se il cessionario è inadempiente. La Legge Pinel del 18 giugno 2014 ha limitato questa responsabilità solidale a 3 anni.

L’atto di cessione deve essere redatto per iscritto e notificato al locatore tramite ufficiale giudiziario. In caso contrario, la cessione non sarà opponibile al locatore e potrebbe addirittura diventare motivo di mancato rinnovo del contratto di locazione senza indennità di sfratto.

• Subaffitto di locali commerciali

In un’altra area correlata, il subaffitto di locali commerciali richiede il previo accordo e coinvolgimento del locatore. La mera tolleranza da parte del locatore non costituisce un’accettazione del subaffitto. Se il locatore non risponde entro 15 giorni a una lettera dell’inquilino che lo informa del subaffitto, ciò costituisce accettazione.

• La despecializzazione delle attività commerciali

La despecializzazione parziale comporta l’aggiunta di attività complementari all’attività principale dell’affittuario. È necessaria una procedura di informazione specifica. Il locatore può contestare la despecializzazione entro 2 mesi. Può anche aumentare il canone di locazione al termine del periodo di tre anni, se la despecializzazione comporta una modifica del valore locativo dei locali.

La despecializzazione totale comporta una modifica dell’attività. Il locatore deve dare il suo consenso alla luce delle argomentazioni presentate dal locatario. Ciò ha conseguenze in termini di modifica dell’affitto. Regole specifiche disciplinano i casi di despecializzazione a seguito di pensionamento o liquidazione coatta.

Come posso consultare un avvocato specializzato in locazioni commerciali?

Un avvocato specializzato in locazioni commerciali la assisterà in ogni momento, dalla firma del contratto alla sua risoluzione. Rileggerà le clausole del contratto di locazione, negozierà il rinnovo o chiederà un risarcimento per sfratto. Fornirà consulenza e contenzioso per conto di tutte le parti: proprietari, inquilini, gestori di comproprietà, agenti immobiliari e notai.

Al primo incontro, viene stilato un accordo di onorario in base alla complessità della controversia commerciale.

Goldwin è un esperto di diritto immobiliare a Parigi, con aree di competenza complementari:

• diritto della comproprietà
• avvocati per la difesa dai fiduciari di comproprietà
• avvocato in caso di sfratto
• avvocato per i contratti di locazione residenziale
• avvocato per le transazioni immobiliari
• avvocato di diritto societario
• avvocato di diritto contrattuale