How can you hold your building manager liable?

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A retenir

Le syndic de copropriété est le mandataire légal du syndicat : toute faute dans ses missions engage sa responsabilité.
La loi du 10 juillet 1965 définit précisément ses obligations : gestion financière, entretien de l'immeuble, exécution des décisions d'assemblée générale.
Même le quitus voté en assemblée ne protège pas le syndic si les comptes présentés sont incomplets ou trompeurs.
Rassemblez vos preuves, envoyez une mise en demeure, activez l'assurance RC : trois étapes avant le tribunal.
Un avocat spécialisé identifie la faute, choisit le recours adapté et vous évite les procédures sans issue.

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Trustees, whether professional or non-professional, may be held liable if a fault committed in the course of their duties causes damage. The nature of their liability varies depending on who has suffered the damage.

To incur liability, it is up to the claimant to prove the damage and the causal link.

If the syndic has taken the necessary steps and fulfilled the obligations incumbent upon him, he cannot be held liable for the damage suffered by the co-ownership. However, in the event of misconduct in excess of authority, the syndic may be held liable.

Do not hesitate to contact our lawyers who are experts in co-ownership law. They will support you in your efforts to hold the relevant syndic liable.

The syndic’s liability to the syndicate of co-owners in the mandate contract

The syndic is liable to the co-owners for any faults committed by the syndic in the course of his duties. In return, the syndicate may take recourse action to compensate the syndic for the fault committed personally by the syndic.

In effect, the syndic, as the syndic’s principal, is liable for damage committed in the course of his duties, for example, for :

A fault committed in convening and holding meetings ;
Acts carried out by the syndic without, or in excess of, the authorisation of the general meeting;
Failure by the managing agent to carry out the decisions of the general meeting;
Negligence in administering the building or carrying out work;
Negligence in taking the necessary measures to put an end to infringements committed by co-owners, such as taking legal action.

Liability directly to individual co-owners

In principle, the syndic is liable only to the syndicate. However, while individual co-owners may take direct action against the syndicate, they may also choose to sue the syndic in the event of direct and personal injury, outside any action already taken by the syndicate.

The statute of limitations for both contractual and extra-contractual liability is 5 years.

A professional syndic is considered to be a property administrator. As a result, the Hoguet Act of 2 January 1970 requires them to obtain a professional licence and a financial guarantee. This includes the obligation to take out insurance to cover professional liability in the event of professional negligence.

Questions fréquentes sur la responsabilité du syndic

Un syndic bénévole est-il aussi responsable qu'un professionnel ?

Oui. Qu'il soit professionnel ou bénévole, le syndic est soumis aux mêmes obligations légales. Sa responsabilité civile peut être engagée dans les mêmes conditions. La principale différence pratique réside dans l'absence d'obligation de souscrire une assurance RC professionnelle pour le syndic bénévole, ce qui rend l'indemnisation concrète plus complexe à obtenir.

Un copropriétaire peut-il agir seul contre le syndic, sans l'accord de l'assemblée générale ?

Oui. Tout copropriétaire peut engager la responsabilité du syndic à titre individuel, sans vote préalable de l'assemblée générale, dès lors qu'il démontre une faute, un préjudice personnel et direct, et un lien de causalité entre les deux. L'action collective du syndicat, elle, nécessite une habilitation votée en AG. Le choix entre ces deux voies est stratégique : un avocat en droit de la copropriété vous aide à déterminer laquelle maximise vos chances d'indemnisation.

Dégât des eaux ou sinistre venant des parties communes : qui doit m'indemniser ?

En première ligne, c'est le syndicat des copropriétaires, via l'assurance multirisque de l'immeuble, qui indemnise les dommages causés par les parties communes. Mais si le sinistre s'est produit ou aggravé à cause d'une négligence du syndic (déclaration tardive, absence de travaux pourtant signalés), sa responsabilité propre peut être engagée en complément. Conservez tous vos signalements écrits : ils permettront d'établir que le syndic connaissait le risque et n'a pas agi.

Qui supporte les frais de procédure contre le syndic ?

En cas de succès, le tribunal peut condamner le syndic à rembourser tout ou partie des frais d'avocat sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. En cas d'échec, les frais restent à la charge du demandeur. C'est précisément pourquoi une évaluation préalable rigoureuse de la solidité du dossier, réalisée par un avocat spécialisé, est déterminante avant d'engager toute procédure.

Mon assurance protection juridique peut-elle prendre en charge mon litige avec le syndic ?

Très souvent, oui. De nombreux contrats d'assurance habitation incluent une garantie de protection juridique couvrant tout ou partie des honoraires d'avocat et frais de procédure dans les litiges de copropriété. Vérifiez les plafonds de prise en charge et les seuils d'intervention prévus au contrat avant d'engager une action. Bon à savoir : même en cas de prise en charge, vous restez libre de choisir votre propre avocat, l'assureur ne peut pas vous l'imposer.

Peut-on arrêter de payer ses charges si le syndic ne fait pas son travail ?

Non, et c'est un piège fréquent. Les charges sont dues au syndicat des copropriétaires, pas au syndic : suspendre leurs paiements vous placerait en situation de débiteur et vous exposerait à une procédure de recouvrement, sans faire avancer votre litige. La bonne stratégie consiste à continuer de payer tout en engageant parallèlement la responsabilité du syndic pour les fautes commises. Un avocat peut, le cas échéant, demander des dommages-intérêts compensant précisément le préjudice subi.

Le syndic refuse de me transmettre des documents : quels sont mes recours ?

Le syndic est tenu de mettre à disposition des copropriétaires les documents de gestion, notamment via l'extranet obligatoire, et de répondre aux demandes du conseil syndical. Lorsque le conseil syndical demande des pièces, le syndic dispose d'un mois ; au-delà, une pénalité de 15 € par jour de retard s'impute sur sa rémunération. Une rétention persistante de documents (comptes, contrats, état daté) peut constituer une faute engageant la responsabilité du syndic, surtout si elle vous cause un préjudice, par exemple en retardant une vente.

Le syndic est-il responsable d'un retard ou d'une erreur dans l'état daté lors de la vente de mon lot ?

Oui. L'état daté est un document obligatoire que le syndic doit délivrer pour toute vente, dans un délai compatible avec la signature, et dont le prix est plafonné par décret. Un refus, un retard ayant fait échouer ou reporter la vente, ou des informations erronées ayant entraîné un litige avec l'acquéreur peuvent engager la responsabilité du syndic et ouvrir droit à des dommages-intérêts. Si une vente est en jeu, agissez vite : une mise en demeure d'avocat débloque généralement la situation en quelques jours.

Que devient mon recours si le syndic démissionne ou si la copropriété change de syndic ?

Rien n'est perdu : la démission ou le remplacement du syndic n'efface pas les fautes commises pendant son mandat, et votre action en responsabilité se poursuit contre lui (et son assureur RC) dans les mêmes conditions. Le nouveau syndic doit d'ailleurs récupérer l'ensemble des archives et fonds de la copropriété dans des délais légaux stricts, ce qui facilite la reconstitution des preuves. Pensez simplement à sécuriser les documents clés avant la passation.

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The syndic’s liability to the syndicate of co-owners in the mandate contract
Liability directly to individual co-owners