La responsabilité du syndic, c'est quoi ? - GOLDWIN Avocats
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Questions fréquemment posées

La responsabilité du syndic, c’est quoi ?

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Le syndic, qu’il soit professionnel ou non, peut voir sa responsabilité engagée si une faute commise dans le cadre de ses fonctions a causé un préjudice. La nature de sa responsabilité varie en fonction de qui a subit le dommage.

Sa responsabilité sera contractuelle si le dommage a été causé à un syndicat dont il est mandataire et délictuelle si le dommage a été causé à un tiers ou à un co-propriétaire.

Pour engager sa responsabilité, il revient au demandeur d’apporter la preuve du préjudice et du lien de causalité.

S’il a accompli les diligences nécessaires et répondu aux obligations qui lui incombent, le syndic ne peut être tenu des dommages de la co-propriété. Cependant, s’il a commis une faute dans le cadre d’un excès de pouvoir, sa responsabilité pourra être engagée.

Le syndic peut d’abord engager, dans le cadre de son contrat de mandat, sa responsabilité envers le syndicat de copropriétaires.

Celui-ci est responsable des fautes commises par le syndic dans le cadre de ses fonctions envers les co-propriétaires. En retour, le syndicat pourra engager une action récursoire en compensation de la faute personnellement commise par le syndic.

En effet, le syndic, en tant que mandant du syndicat, engage sa responsabilité pour les préjudices commis dans le cadre de ses fonctions, par exemple :

  • Pour une faute commis dans la convocation et tenue des assemblées ;
  • Pour des actes effectués par le syndic sans, ou en dépassant, l’autorisation de l’assemblée générale ;
  • Pour l’inexécution par le syndic des décisions de l’assemblée ;
  • Pour négligence commise dans l’administration de l’immeuble ou la réalisation de travaux ;
  • Pour négligence dans sa prise de mesures nécessaires pour mettre fin aux infractions commises par des copropriétaires, telle qu’une action en justice.

Enfin, le syndic peut engager sa responsabilité directement à l’égard des copropriétaires individuellement.

Le syndic n’est en principe responsable que devant le syndicat. Néanmoins, les copropriétaires, s’ils peuvent agir directement contre le syndicat, peuvent aussi choisir de poursuivre le syndic en cas de préjudice direct et personnel, en dehors de toute action déjà engagée par le syndicat.

Le délai de prescription pour agir, à la fois en responsabilité contractuelle et extra-contractuelle, est de 5 ans.

Il convient de noter qu’un syndic professionnel, par son statut d’administrateur de biens est assujetti par la loi Hoguet du 2 janvier 1970, à l’obtention d’une carte professionnelle et à une garantie financière, comprenant l’obligation de souscrire à une assurance couvrant sa responsabilité civile professionnelle en cas de faute professionnelle.

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