AIRBNB : L’acquisition des loyers illicites par le propriétaire

Dans un arrêt exemplaire du 13 septembre 2019 dans lequel le Cabinet défendait les propriétaires, la Cour d’Appel de Paris a statué que :

« Il résulte tant de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 que du bail concédé aux dames Z et A qu’il était interdit aux locataires de sous-louer le bien, sauf à obtenir l’accord des bailleurs ».

Les dispositions des articles 546, 547 et 548 du Code civil prévoient que la propriété immobilière donne droit sur tout ce qu’elle produit et les fruits civils appartiennent au propriétaire par accession.

L’article 549 de ce même code précise que le simple possesseur obtient les fruits que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il devra restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique. La bonne foi requise pour l’acquisition des fruits doit revêtir un caractère permanent. Ainsi lorsqu’elle cesse, l’acquisition des fruits cessera (Cass. 3e civ. 2 décembre 2014, n°13-21.127).

Les intimés ont invoqué le caractère différé de l’accession pour échapper à la restitution des fruits civils. En vertu de ce principe, le preneur reste propriétaire, pendant la durée de la location, des constructions qu’il a édifiées sur le terrain du bailleur. Ce qui implique que le locataire reste maître des constructions édifiées par lui jusqu’à l’expiration du bail, et qu’il puisse ainsi les sous-louer librement.

En l’espèce, ce principe ne s’applique pas dès lors que les locataires n’étaient pas en droit de sous-louer puisqu’elles savaient ne pas être pas propriétaires. En effet, les dispositions de la loi et du bail interdisaient formellement ces dernières de procéder à cette sous-location. Par conséquent, en violant les dispositions précitées, elles ont été des possesseurs de mauvaise foi aussitôt qu’elles ont publié leurs annonces en vue de sous-louer. De ce fait, elles ne peuvent pas prétendre aux fruits de ces sous-locations illicites. Ainsi, tous les fruits perçus après la survenance de la mauvaise foi doivent être restitués au propriétaire.

Force est de constater que les locataires ne pouvaient pas invoquer la théorie de l’enrichissement sans cause.

En outre, ces dernières ont causé un réel préjudice à leurs bailleurs en faisant leurs les fruits de la sous-location.

Toutefois, la revendication des bailleurs est fondée sur le droit de propriété avec des effets autonomes par rapport au contrat de location. Ainsi, les bailleurs n’ont à justifier ni d’une faute, ni d’un préjudice, ni même d’un lien de causalité.

Les locataires ne pouvaient donc payer au bailleur leur loyer avec d’autres fruits civils produits par la sous-location de la propriété immobilière, car les fruits reviennent tous au propriétaire « par accession » .

Enfin, le principe de l’effet relatif des contrats et les relations contractuelles entre locataire principal et sous-locataire ne fait pas obstacle à la restitution des fruits civils, dès lors que cette restitution n’aura pas pour effet de créer une relation contractuelle entre bailleurs et sous-locataire et que les bailleurs ne réclament pas à leur profit l’exécution des engagements contractés par le sous-locataire, mais seulement la restitution des fruits de la chose frugifère.

La Cour d’appel de Paris a fait droit à la demande des bailleurs.