Désaccord de la fixation du prix suite à une décision de préemption

Le cabinet GOLDWIN représenté par Maître Jonathan BELLAICHE, a assuré la défense des intérêts d’une propriétaire lors d’une procédure en droit de la préemption.

Lorsqu’un bien immobilier mis en vente, est situé dans une zone de préemption, une personne publique a la possibilité de se porter acquéreur dudit bien à la préférence de toute personne, pour un prix souvent dérisoire.

En l’espèce, le 22 novembre 2019, par le biais d’un notaire, la propriétaire d’un appartement de type T2 et d’une cave, a effectué une Déclaration d’intention d’aliéner (DIA) pour un prix de 315.000 euros. Ce prix comprend une commission d’agence de 15.300 euros.

Par une décision du 18 Février 2020, un établissement public foncier a exercé son droit de préemption, et a proposé d’acheter le bien pour la somme de 182.000 euros, commission d’agence comprise. Soit 58 % du bien que le prix souhaité. La propriétaire a refusé le prix proposé par lettre recommandée en date du 23 mars 2020. C’est ainsi que l’établissement public foncier a saisi le Tribunal Judiciaire de Nanterre le 06 mai 2020, afin que le juge de l’expropriation fixe le prix du bien préempté.

Ainsi, il s’agissait pour le juge de l’expropriation d’évaluer la surface du bien et de déterminer quels critères seront appliqués pour en définir son prix.

Selon l’établissement public foncier, le bien était d’une valeur de 188.108 euros, soit, 6.200 euros / m2 en retenant une surface de 30.34 m2.

Afin de retenir un tel prix, l’EPF s’est fondé sur deux éléments :

– L’état du bien : il existerait des éléments de moins-value qui feraient baisser le prix (accès difficile à la cave, et aux parties communes, installations électriques non mises aux normes, dégradations des façades)

– Eléments de comparaisons : l’EPIF a retenu que le bien n’est pas en adéquation avec l’évolution du marché immobilier sur la période 2009-2020, et a été estimé à un prix bien plus élevé que les appartements similaires.

Enfin, l’établissement public foncier, a retenu pour seule surface, 30.34m, invoquant la loi Carrez pour exclure la surface des combles de son calcul.

A ces griefs, la propriétaire a nié tout élément de moins-value. De plus, elle a estimé une surface de 62.04 m2, comprenant la surface au sol des combles. D’autant plus que celle-ci avait réalisé des travaux afin d’agrandir la surface habitable. Elle est suivie dans son raisonnement par le commissaire du gouvernement.

Ainsi, son calcul est le suivant : 6500euros / m2 en retenant une surface de 30.34m2 + 3000 euros en retenant une surface de 31.70m2 (correspondant à la surface au sol de combles en jouissance exclusive), soit un total de 292.000 euros.

Après avoir pris connaissance de tous les moyens et arguments développés par les parties, le juge a débouté l’Etablissement Public Foncier de ses demandes.

Le juge de l’expropriation a retenu une surface du bien de 40.12m2, en ne prenant en compte que la surface habitable des combles de 10.16 m2. Pour évaluer le bien, le juge a comparé celui-ci à des biens immobiliers similaires sur une zone géographiquement proche.

Ainsi, par jugement en date du 09 février 2021, le Tribunal Judiciaire de Nanterre a :

• Fixé à la somme de 263.250 euros le prix d’acquisition par l’Etablissement Public Foncier du bien.
• Condamné l’Etablissement public Foncier à payer à Mme L la somme de 15.300 euros TTC au titre de la commission d’agence
• Condamné l’Etablissement Public Foncier à payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile