A retenir
- Un recours est abusif s’il traduit un comportement abusif du requérant et cause un préjudice au bénéficiaire.
- La demande d’indemnisation se forme par mémoire distinct devant le tribunal administratif, y compris pour la première fois en appel.
- Le bénéficiaire peut aussi agir devant le tribunal judiciaire, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.
- L’auteur d’un recours abusif encourt une amende civile jusqu’à 10 000 €, en plus des dommages et intérêts.
- Un désistement contre paiement doit être enregistré sous un mois, sinon la somme versée peut être restituée.
Votre permis de construire fait l’objet d’un recours en annulation devant le tribunal administratif ?
Si ce recours n’a pas d’autre but que de bloquer votre projet, vous pouvez demander l’indemnisation du préjudice qu’il vous cause.
Le contentieux de l’urbanisme occupe une place importante devant les juridictions administratives. Certains recours cachent toutefois des pratiques déloyales : retarder un concurrent, obtenir une contrepartie financière ou simplement nuire au bénéficiaire du permis.
Pour limiter ces contestations abusives, le législateur permet au titulaire du permis d’agir contre l’auteur du recours.
Nos avocats en droit immobilier à Paris vous expliquent les voies possibles.
Si, à l’inverse, vous cherchez vous-même à contester un permis de construire (délais, recours gracieux, référé-suspension), consultez notre guide : Avocat permis de construire : quel est son rôle et comment peut-il vous aider ?
Qu’est-ce qu’un recours abusif contre un permis de construire ?
La définition de l’article L.600-7 du Code de l’urbanisme
Selon l’article L.600-7 du Code de l’urbanisme, un recours contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager est abusif lorsqu’il est exercé dans des conditions qui traduisent un comportement abusif de son auteur et qu’il cause un préjudice au bénéficiaire du permis.
En pratique, il s’agit d’un recours qui ne vise pas réellement le respect des règles d’urbanisme, mais qui poursuit un autre objectif.
Les indices d’une procédure abusive
Plusieurs éléments peuvent révéler un recours abusif :
- une demande d’argent ou d’avantages en échange d’un désistement ;
- un requérant concurrent du porteur de projet, qui agit pour retarder son implantation ;
- des moyens manifestement dépourvus de sérieux ;
- une multiplication de recours contre des projets similaires.
Le juge apprécie ces éléments au cas par cas. Le simple rejet du recours ne suffit pas à le rendre abusif.
Le cas particulier des associations
Une association régulièrement déclarée, dont l’objet principal est la protection de l’environnement, est présumée agir dans la défense de ses intérêts légitimes. Il faut alors renverser cette présomption, ce qui rend l’action plus difficile.
Se défendre contre un recours abusif : deux voies possibles
Le bénéficiaire du permis peut agir devant le juge administratif ou devant le juge judiciaire.
| Critère | Tribunal administratif | Tribunal judiciaire |
|---|---|---|
| Fondement | Art. L.600-7 C. urb. | Art. 1240 C. civ. |
| Forme | Mémoire distinct dans le procès en cours | Assignation |
| Calendrier | Jugé en même temps que le recours en annulation | Après la décision sur la légalité du permis |
Recours abusif devant le tribunal administratif
C’est la voie la plus rapide. Le juge administratif statue sur la demande d’indemnisation en même temps que sur le recours en annulation.
Vous devez démontrer deux éléments :
- un comportement abusif du requérant ;
- un préjudice propre, directement lié à ce comportement.
Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, il n’est plus nécessaire de prouver un préjudice « excessif ». Un préjudice réel suffit.
Comment procéder ?
La demande de dommages et intérêts prend la forme d’un mémoire distinct, présenté dans l’instance en cours. Les avocats du cabinet Goldwin rédigent ce mémoire.
Soyez attentif au calendrier.
La demande n’est recevable que dans le cadre d’un contentieux en cours. Elle peut être présentée en première instance, ou pour la première fois en appel, mais plus devant le Conseil d’État en cassation.
Recours abusif devant le tribunal judiciaire
Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, tout fait qui cause un dommage à autrui oblige son auteur à le réparer. La Cour de cassation admet que toute faute commise dans l’exercice d’une voie de droit peut engager la responsabilité de son auteur.
La charge de la preuve pèse sur le bénéficiaire du permis. Il doit établir la faute, le préjudice et le lien entre les deux.
Le tribunal judiciaire est saisi par voie d’assignation, que les avocats du cabinet Goldwin se chargent de rédiger. Il faut en général attendre que le juge administratif se soit prononcé sur la légalité du permis.
Votre permis de construire est attaqué sans motif sérieux ?
Nos avocats en contentieux de l’urbanisme évaluent le caractère abusif du recours et chiffrent votre préjudice.
Quels préjudices faut-il faire indemniser ?
Un recours abusif peut retarder un projet de plusieurs années. Le bénéficiaire doit évaluer précisément chacun de ses préjudices :
- le préjudice financier lié au retard du projet ;
- la perte des dépenses déjà engagées ;
- les frais financiers (intérêts d’emprunt, prolongation d’un crédit relais) ;
- le manque à gagner lié à l’absence de retour sur investissement ;
- les frais de structure et le temps perdu ;
- le préjudice moral et d’image.
Chaque poste doit être justifié par des pièces : devis, contrats de prêt, attestations comptables, échanges avec les acquéreurs.
Quelles sanctions pour l’auteur d’une procédure abusive ?
Le juge administratif comme le juge judiciaire peuvent infliger à l’auteur d’une requête abusive une amende civile pouvant atteindre 10 000 € (art. R.741-12 du Code de justice administrative et art. 32-1 du Code de procédure civile).
Cette amende est versée à l’État. Elle s’ajoute aux dommages et intérêts accordés au bénéficiaire du permis.
Désistement contre argent : les transactions encadrées par la loi
Certains requérants proposent de retirer leur recours en échange d’une somme d’argent. L’article L.600-8 du Code de l’urbanisme encadre ces transactions.
Une transaction prévoyant un désistement contre une contrepartie doit être enregistrée auprès de l’administration fiscale dans un délai d’un mois. À défaut, la contrepartie est réputée sans cause, et le bénéficiaire peut en demander la restitution pendant cinq ans.
Avant de signer un accord de ce type, faites-le vérifier par un avocat.
Pourquoi agir rapidement ?
Dès que vous avez connaissance d’un recours contre votre autorisation d’urbanisme, faites-la analyser. Deux questions doivent être tranchées sans attendre :
- le recours est-il recevable et sérieux ? Votre avocat vérifie l’intérêt à agir du requérant, le respect des délais et la notification du recours ;
- le recours est-il abusif ? Si c’est le cas, la demande d’indemnisation doit être formée pendant l’instance en cours.
Pour la défense au fond de votre permis (régularisation, permis modificatif), consultez notre guide complet sur le permis de construire.
Un recours bloque votre projet immobilier ?
