Comment récupérer des loyers impayés ?
Une des principales angoisses d’un bailleur réside dans le risque des impayés de loyer. Pourtant, le défaut de paiement des loyers représente moins de 2 % des contrats de location. S’il existe désormais des moyens d’éviter les loyers impayés, la meilleure technique consiste à se rassurer avec une parfaite connaissance de la procédure pour récupérer des loyers impayés et l’assistance d’un avocat immobilier spécialisé dans les contentieux locatifs.
Un cabinet d’avocats en droit immobilier vous conseille et vous défend dès le premier retard de loyer. Tout d’abord, il analyse la situation du logement et des parties. Quel type de bail est en cours ? Est-ce le premier litige locatif ? Des tensions existent-elles entre le bailleur et le locataire ? Des sources de contentieux sont-elles latentes au sujet du dépôt de garantie, du départ des lieux ou de travaux à réaliser ?
Dans la location d’un logement ou d’un local commercial, l’intervention d’un avocat en droit immobilier est très utile en amont pour rédiger correctement le bail d’habitation ou le bail commercial. Pendant la période de location, il assiste les parties en cas de manquement à l’une de leurs obligations comme le paiement du loyer. En fonction de la situation, l’avocat trouve la solution amiable adaptée ou agit en justice pour recouvrer les sommes dues, voire pour obtenir la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion du locataire.
En préambule, rappelons quelques chiffres du ministère de la Justice : 147 000 procédures devant les tribunaux pour obtenir l’expulsion d’un locataire ont été réalisées en 2017. Or, la France compte un parc locatif de plus de 11 millions de locataires. Ainsi, les procédures judiciaires concernent 1,3 % des locataires. Depuis 2 ans et la crise sanitaire, il est possible qu’une augmentation soit survenue. A cela, il faut ajouter les procédures amiables suite à des retards de paiement du loyer ou des impayés qui parviennent à se résorber.
Loyers impayés : quels recours pour le propriétaire ?
Quel que soit le type de bail, bail d’habitation ou bail commercial, le locataire a l’obligation de payer le loyer et les charges aux échéances contractuelles. Dès le premier retard dans un versement, le bailleur doit réagir en appelant ou en écrivant à son locataire. Bien souvent, il peut s’agir d’un oubli ou d’un problème de virement ou de chèque égaré. Les relations entre le propriétaire et son locataire n’en souffriront pas. Un impayé de loyer peut survenir à chacun d’entre nous suite à un problème passager de trésorerie.
Le propriétaire agit vite dès le premier impayé
Si l’absence de règlement du loyer perdure, le propriétaire doit se montrer vigilant. Il doit commencer à constituer un dossier de preuves. Pour cela, il adresse au locataire défaillant une mise en demeure de payer le loyer sous huit jours par lettre recommandée avec accusé de réception.
Cette procédure amiable en recouvrement des loyers impayés est facultative. Elle montrera le cas échéant au tribunal la volonté du propriétaire d’agir et sa bonne foi. Tout propriétaire peut dès ce stade contacter un avocat en droit locatif pour prendre en charge la procédure amiable. Cela décharge le bailleur et peut inciter son locataire à régler rapidement le litige locatif.
Tout propriétaire peut également solliciter un conciliateur de justice. Son rôle consiste à aider les parties à trouver un accord amiable dans des délais plus rapides qu’une action en justice devant un tribunal.
Le propriétaire informe les tiers du non-paiement des loyers
A ce stage également, le bailleur est tenu d’informer la CAF (caisse d’allocations familiales) si le preneur du bail est allocataire et bénéficiaire d’une aide au logement. Si celle-ci est versée directement au propriétaire, la CAF considère qu’un impayé existe lorsque 2 mois de loyers et de charges sont dus par le locataire ou lorsque le locataire n’a plus payé le solde depuis 3 mois. La CAF impose une procédure amiable et l’établissement d’un plan d’apurement. Ce plan prend la forme d’un accord sur l’étalement de la dette du locataire. A défaut de transmission d’un accord dans un délai de 6 mois, la CAF suspend le versement de l’aide au logement. Un avocat spécialisé en droit locatif peut vous conseiller habilement sur les clauses à insérer dans un plan d’apurement des impayés de loyer.
En outre, c’est le moment de mettre en jeu la caution ou l’assurance loyers impayés. Chaque assurance ou garantie de loyers impayés impose une procédure très stricte et des délais de mise en œuvre.
La procédure amiable en cas de loyers impayés peut se poursuivre avec un commandement de payer ou une sommation de payer délivrée par huissier de justice. Autant dire que le ton se durcit entre bailleur et locataire. L’accompagnement d’un avocat se révèle précieux pour garder calme et sérénité.
La résiliation du bail suite aux impayés de loyers
Si le bail contient une clause résolutoire en cas de non-paiement du loyer, le propriétaire peut l’utiliser pour mettre un terme au contrat de location. Pour ce faire, le bailleur mandate un huissier de justice de délivrer un commandement de payer. S’il reste infructueux après 2 mois, si le locataire n’a réglé ni le loyer ni les frais d’huissier, le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire pour faire constater la résiliation du bail. Le locataire peut y échapper en réglant les loyers ou en demandant au juge d’échelonner le paiement des loyers. La loi française est assez protectrice des locataires.
Agir en justice pour obtenir le paiement des loyers
Si toutes les procédures amiables échouent, une assignation au tribunal en loyers impayés est possible. Le tribunal peut condamner le locataire au paiement des loyers dus. Les juges peuvent également prononcer la résiliation du bail et l’expulsion du locataire suite aux impayés de loyer.
La décision de justice sera signifiée par acte d’huissier de justice. En fonction de la situation du locataire, l’huissier de justice peut alors mettre en œuvre une procédure de recouvrement par saisie des meubles, saisie sur salaire ou saisie sur compte bancaire. Une fois le titre exécutoire obtenu, il existe plusieurs mesures d’exécution à solliciter auprès d’un huissier de justice, qui seul est habilité à forcer l’exécution d’une décision de justice. Votre avocat immobilier vous accompagne tout au long du recouvrement de loyers impayés.
Le locataire peut solliciter différents organismes pour obtenir de l’aide. La commission de surendettement intervient si le locataire a des dettes envers plusieurs créanciers pour l’aider à échelonner ses dettes. Attention, car elle peut aussi effacer la dette du locataire ! Une dette de loyer sera alors prioritaire par rapport à d’autres créanciers. Le fonds de solidarité sur le logement (FSL) peut également intervenir auprès des personnes en difficulté pour régler leurs échéances de loyer. Ces organismes nécessitent la constitution de dossiers et de formalités. Aussi, en faisant appel à un avocat dès le début du litige locatif, un bailleur aide également son locataire à trouver les bonnes solutions.
Le propriétaire dispose d’un délai de 3 ans pour réclamer tout impayé de loyer ou de charges locatives, même une fois que le locataire a quitté les lieux. Le recouvrement des loyers impayés après expulsion du locataire est possible mais nécessite de s’armer de patience.
Les différents moyens d’éviter des loyers impayés
Comment éviter les loyers impayés ? Rien de mieux que la prévention ! Un avocat expert en droit locatif vous assiste pour mettre en place la meilleure stratégie en fonction de votre situation, de votre logement ou de votre local commercial et de votre locataire.
Inclure une clause résolutoire en cas d’impayés de loyer
En premier lieu, bien rédiger le bail est la meilleure façon d’éviter les impayés de loyer. En effet, prévoir une clause résolutoire dans le bail facilite la procédure pour mettre fin au contrat d’un locataire débiteur. Un avocat en droit immobilier vous accompagne pour rédiger les bonnes clauses, en toute légalité. A défaut de clause résolutoire dans le contrat de location, le bailleur doit solliciter le juge pour obtenir la résiliation judiciaire du bail.
Bien évidemment, le choix du locataire et la vérification de ses ressources est aussi une étape préalable essentielle. Toutefois, elle ne suffit pas à éviter tout problème d’impayés de loyer tant une situation peut évoluer rapidement. En revanche, si le bailleur sollicite les services d’un professionnel, la responsabilité de l’agence immobilière peut être recherchée en cas de négligence dans le choix des dossiers de location. Vous pouvez également demander à votre locataire le paiement direct des allocations logement. Cela assure le versement d’une partie du loyer. C’est insuffisant et cela se complète par l’une ou l’autre des mesures suivantes : le cautionnement ou la garantie loyers impayés.
Prévoir un cautionnement pour payer à la place du locataire défaillant
Plusieurs types de garanties existent contre les loyers impayés et sont non cumulables : un garant personne physique aussi appelé caution, un garant personne morale avec les systèmes Visale ou GarantMe ou une garantie loyers impayés (GLI) qui est une assurance contre les loyers impayés.
Des conditions similaires à celles du locataire sont applicables à la caution : documents exigibles et motifs de refus. Par exemple, un bailleur ne peut refuser le cautionnement d’une personne au motif qu’elle est de nationalité étrangère.
L’engagement de la caution, personne physique, doit être sans équivoque. Pour cela, on indique les mentions obligatoires comme le montant du loyer en chiffres et en lettres, les conditions de résiliation de son engagement (s’il est à durée indéterminée) et l’étendue exacte en cas de colocation.
Le cautionnement peut être de deux types :
- cautionnement solidaire : la caution est sollicitée dès le défaut de paiement du loyer, en même temps que le locataire.
- cautionnement simple : la caution n’intervient qu’après mise en demeure infructueuse auprès du locataire.
La garantie solidaire est donc plus simple à mettre en jeu et plus protectrice du bailleur. L’acte de cautionnement peut enfin être dématérialisé depuis le 25 novembre 2018. Nul besoin de recopier l’engagement de caution de manière manuscrite comme auparavant.
Les garanties loyers impayés
Les garanties loyers impayés de type Visale ou GarantMe nécessitent une procédure spécifique. L’assistance d’un avocat vous simplifie la vie pour mettre en œuvre ces garanties dans les formes et les délais imposés.
La garantie Visale, gérée par Action logement, est délivrée dans des conditions strictes tenant au montant du loyer, aux ressources du locataire, à la situation géographique (logement dans Paris, en région parisienne ou en province). Assurance loyers impayés
La garantie loyers impayés est un système d’assurances. En contrepartie du paiement par le bailleur, l’assurance garantit le défaut de paiement du loyer par le locataire. Les conditions de mise en jeu de l’assurance sont très strictes. Aussi, si cette solution peut paraître simple et tranquillisante, en réalité, le bailleur devra être minutieux pour agir dans les délais et selon les formes requises.
Les retards de paiements des échéances de loyer ne sont pas les seuls problèmes entre un bailleur et un locataire. D’autres litiges peuvent survenir parmi lesquels des problèmes de voisinage, des désaccords sur la prise en charge des travaux ou sur la répartition des charges, etc.
Le Cabinet d’avocats Goldwin vous assiste dans la gestion et l’appréhension des litiges immobiliers à tout moment de l’exécution de votre contrat de location d’habitation ou contrat de location de local commercial. Le cabinet dispose de toutes les compétences juridiques et de l’expérience des dossiers complexes pour accompagner les procédures amiables ou contentieuses.
Nos avocats accompagnent bailleurs et locataires tout au long du bail pour prévenir et gérer les loyers impayés. La présence d’un avocat rassure le propriétaire et garantit de ne rien omettre dans les différentes phases précontentieuses et contentieuses : informer au bon moment les organismes sociaux, adresser les bonnes informations à l’huissier de justice, adopter la meilleure stratégie pour recouvrer les loyers dus rapidement, agir auprès de la caution ou de l’assurance loyers impayés ou agir en justice pour recouvrer les sommes dues.
Nos avocats immobiliers savent mettre en place des stratégies créatives pour défendre les intérêts des acteurs de la propriété immobilière :
