Permis de construire : Comment un avocat vous aide

Les contentieux en matière d’urbanisme sont nombreux et complexes. Contester un refus de permis de construire, contester l’obtention du permis de construire d’un tiers, agir contre l’adoption d’un nouveau plan local d’urbanisme (PLU), etc.

Le droit de l’urbanisme est par définition une matière très technique et très vaste. Il fait appel au droit privé comme au droit public. Les avocats en droit immobilier à Paris comme en province maîtrisent les évolutions législatives et les différents aspects techniques. Un cabinet d’avocats en droit de l’urbanisme intervient en conseil comme en contentieux pour défendre vos intérêts patrimoniaux.

Qu’est-ce qu’un permis de construire ?

L’aménagement du territoire répond à des objectifs de politique publique. Être propriétaire d’un terrain ou vouloir modifier une construction impose de se conformer à un certain nombre de règles d’urbanisme.

En fonction de la localisation géographique et du projet de construction, différents actes administratifs peuvent être nécessaires :

• un permis de construire est indispensable préalablement à toute construction ou tout agrandissement de plus de 20 m2 en général. Le permis de construire est exigé lorsque des travaux modifient la structure porteuse d’un immeuble ou sa façade, lors d’un changement de destination ou encore si l’immeuble est inscrit au titre des monuments historiques ou se situe dans un secteur sauvegardé.
• une déclaration préalable de travaux pour les travaux impactant une petite superficie, ne portant pas sur la structure porteuse de l’immeuble ou des travaux se limitant à des remplacements. En l’absence de réponse dans un délai d’un mois, vous pouvez contester le refus d’autorisation préalable de travaux en saisissant le tribunal administratif dans les 2 mois.

Attention à ne pas confondre avec le certificat d’urbanisme (CU). Ce document donne les règles applicables sur un terrain donné. C’est un document informatif qui reprend les informations disponibles dans le plan local d’urbanisme s’il existe ou les règles d’urbanisme sur une parcelle du cadastre. Le certificat d’urbanisme opérationnel indique si le terrain est susceptible de répondre à un projet de construction. Ce n’est jamais une autorisation de construire en soi ! Le certificat d’urbanisme est en général utilisé lors d’une vente. Notre cabinet d’avocat en urbanisme peut vous accompagner dans l’obtention du certificat d’urbanisme en présentant un dossier complet.

La présence d’un architecte n’est pas obligatoire pour les constructions d’une superficie inférieure à 170 m2. Pour obtenir un permis de construire dans les règles de l’art ainsi que les autorisations nécessaires, son expertise est toutefois conseillée.

Les litiges autour du permis de construire

Toute demande de permis de construire est acceptée ou refusée dans un délai de 2 mois. L’acceptation du permis de construire donne lieu à un arrêté. Le permis de construire fait l’objet alors d’un affichage à l’extérieur du terrain.

Votre voisin n’a pas affiché son permis de construire ? Le Code de l’urbanisme impose une obligation d’affichage du permis de construire depuis la notification jusqu’à la fin du chantier. Il faut respecter les informations minimales requises, les dimensions et le lieu d’affichage. En outre, il appartient à la mairie de procéder à l’affichage public de tout permis de construire.

Comment agir ? Faites appel à un avocat en droit de la construction pour faire établir un constat d’huissier de justice. Vous obtenez ainsi une preuve irréfutable du manquement à l’obligation d’affichage du permis de construire.

Le défaut d’affichage du permis ou toute irrégularité dans cet affichage fait encourir des peines : amende jusqu’à 1 500 euros voire suspension du permis de construire pour une durée d’un an maximum. Surtout, l’absence d’affichage empêche le délai de recours à l’encontre du permis de construire de courir. Ainsi, tout tiers ayant un intérêt à agir peut alors agir en justice pour demander l’annulation du permis de construire. Et cette action devant le tribunal administratif est possible jusqu’à 5 ans après l’installation. Si des règles d’urbanisme ont été violées lors de la construction du bien, la démolition peut même être obtenue en justice.

Vous êtes propriétaire du terrain et avez obtenu un permis de construire ? Si vous avez des raisons de penser que vos voisins sont contre votre projet, vous pouvez également sécuriser votre projet en faisant constater par huissier le bon affichage du permis pendant les 2 mois requis ainsi que la présence des mentions obligatoires. C’est le meilleur moyen de faire échec à une action en annulation du permis de construire.

Le contentieux du permis de construire à Paris

Le contentieux des permis de construire à Paris nécessite en premier lieu une parfaite connaissance des règles d’urbanisme en vigueur. Or, un nouveau PLU bioclimatique devrait voir le jour en 2024. Il a été présenté en novembre 2021 avec un constat simple : Paris n’est pas une ville extensible. Il faut donc répondre aux enjeux climatiques et inventer la ville de demain sans tout détruire. Les permis de construire à Paris seront conditionnés à une offre respectant la mixité sociale, le développement d’espaces verts et d’îlots de fraîcheur pour faire face au réchauffement climatique.

Les contraintes seront fortes pour obtenir un nouveau permis de construire à Paris. Le demandeur devra compléter une grille d’évaluation du projet de construction réalisée par la ville de Paris. Cela permettra d’évaluer le cercle vertueux du projet immobilier non seulement sur l’immeuble en lui-même mais aussi sur toute la parcelle cadastrale. Par exemple, le propriétaire pourra s’engager à financer une partie d’un autre projet notamment la rénovation énergétique d’un bâtiment.

D’ici 2024, les recours gracieux ou contentieux contre le nouveau PLU bioclimatique risquent de naître. Une affaire à suivre pour tous les propriétaires ou futurs propriétaires parisiens.

Contester un permis de construire à Paris

Un voisin obtient un permis de construire et vous estimez que cela vous cause un préjudice ? A Paris, vous pouvez contester le permis de construire de 2 manières :

• recours gracieux devant le maire de Paris introduit dans les 2 mois à compter de l’affichage du permis de construire sur le terrain.
• recours en annulation du permis de construire devant le tribunal administratif de Paris. Si le cours gracieux échoue ou n’obtient aucune réponse dans les 2 mois, vous pouvez porter l’affaire devant une juridiction administrative. Ce recours peut être porté par tout avocat et être étayé de moyens de droit et de fait. Vous devez justifier d’un intérêt à agir.

Le recours sera notifié à l’intéressé, bénéficiaire du permis de construire, et au maire de Paris. Une procédure écrite se déroule avec échanges des parties au terme de laquelle le juge administratif rend sa décision. Le maître d’ouvrage respecte-t-il les règles de l’art et d’urbanisme propres à Paris ? Les contentieux du permis de construire à Paris sont particulièrement complexes en raison des spécificités de protection des bâtiments et des règles de la mairie de Paris.

Comment obtenir une annulation de permis de construire ?

Le recours contre un permis de construire laisse une marge d’appréciation au juge administratif. Ainsi, l’article L 600-5 du Code de l’urbanisme prévoit que le juge peut limiter la portée de l’annulation et fixer un délai au titulaire du permis de construire pour le régulariser. Ce sera le cas lorsqu’un vice affecte une partie du projet immobilier.

Le propriétaire peut alors immédiatement agir et déposer un permis de construire rectificatif sur le point litigieux. Il dispose alors rapidement d’une autorisation légale en tous points dès la décision du juge administratif.

Pour apprécier si un permis de construire est entaché d’irrégularités, si celles-ci sont détachables ou rectifiables, le recours à un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme est indispensable.

L’ordonnance Duflot du 18 juillet 2013 a modifié le contentieux de l’urbanisme. La loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique a complété ces dispositions. L’objectif est d’accélérer la délivrance des permis de construire et de limiter les recours aux seules personnes ayant un véritable intérêt à agir. Ainsi, désormais, le titulaire du permis de construire peut demander la condamnation à des dommages-intérêts. Seules les associations de défense de l’environnement bénéficient à cet égard d’un statut particulier protecteur.

Selon l’article L 600-1-2 du Code de l’urbanisme, a un intérêt à agir contre un permis de construire celui pour lequel la construction est de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance d’un bien qu’il possède ou occupe légalement. Le Conseil d’État a précisé que l’intérêt à agir contre un permis de construire était accordé en principe à tout voisin immédiat de la construction.

Le décret du 17 juillet 2018 est venu diminuer le délai pour agir et les motivations du demandeur. L’idée est de sécuriser un projet de construction une fois commencé. L’assistance d’un avocat en droit immobilier est donc une nécessité absolue dès l’affichage du permis de construire. Il analyse la situation et établit précisément les chances de succès d’un recours ou les risques.

Comment obtenir la suspension d’un permis de construire ?

Les recours contre les permis de construire constituent une procédure au fond et n’ont pas d’effet suspensif. Aussi, rien n’empêche le titulaire du permis de construire de débuter les travaux de construction pendant la procédure. Il doit alors être sûr de son bon droit et de l’échec du recours. C’est une analyse des risques à réaliser en fonction des impératifs liés aux emprunts immobiliers, aux engagements vis-à-vis de tiers ou de partenaires financiers.

Le requérant peut alors avoir intérêt à saisir le juge des référés en suspension du permis de construire. Si un doute sérieux existe quant à l’issue du procès, le juge des référés exige au propriétaire d’attendre la décision du juge administratif avant de commencer les travaux de construction. L’article L 521-1 du Code de justice administrative prévoit alors que “lorsque la suspension est prononcée, il est statué sur la requête en annulation ou en réformation de la décision dans les meilleurs délais. La suspension prend fin au plus tard lorsqu’il est statué sur la requête en annulation ou en réformation de la décision.” Le demandeur doit apporter la preuve de l’urgence. Cela se fait par exemple en montrant que l’installation du chantier et l’imminence du démarrage des travaux.

En pratique, dans de nombreuses situations, la contestation du permis de construire au fond fait échec à l’obtention du crédit immobilier. La clause suspensive d’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours peut alors jouer son rôle et empêcher la vente immobilière. Ainsi, c’est la signature de l’acte de vente authentique qui se trouve reportée.

Les autres litiges relatifs à la construction et l’urbanisme

Vous achetez un terrain constructible et lors du vote du plan local d’urbanisme (PLU) suivant, vous perdez le droit de construire ! Tout propriétaire d’un terrain doit donc effectuer une veille sur les modifications des règles d’urbanisme dans la commune.

Tout particulier peut contester l’adoption d’un nouveau plan local d’urbanisme dans les 2 mois à compter de son vote. Pour cela, un avocat spécialisé en droit immobilier vous aide à trouver les failles et les irrégularités. Cet aspect technique et juridique nécessite l’assistance d’un expert en urbanisme.

Ici encore, deux méthodes sont envisageables pour contester l’adoption d’un PLU :

• le recours gracieux devant le maire ;
• le recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif. Pour convaincre le juge administratif, un dossier pointu et complet est alors nécessaire. Il est construit et porté notamment par les cabinets d’avocats spécialisés en urbanisme.

Rappelons que le PLU a remplacé le plan d’occupation des sols (POS) après l’adoption de la loi SRU (solidarité et renouvellement urbain) du 13 décembre 2000. Le PLU est constitué de plusieurs documents complexes :

• un rapport de présentation établit un diagnostic territorial (climat, patrimoine naturel, patrimoine historique, etc.), un état de l’environnement (faune et flore, qualité de l’air, de l’eau et du sol, etc.) et donne les grandes orientations.
• le Projet d’aménagement et de développement durable (PADD). Il rappelle tous les projets et les objectifs de la commune relatifs à l’environnement, à l’urbanisme et au développement économique et social.
• Les orientations d’aménagement et de programmation (OAP). Elles énoncent les règles de vie quotidienne dans chaque commune relatives à l’habitat et aux transports.

Toutes les communes n’ont pas de service d’urbanisme très développé, ni de PLU. A défaut, c’est le règlement national d’urbanisme (RNU) qui impose les règles de construction, d’hygiène et de sécurité.