Résiliation de bail commercial : guide complet pour locataire et bailleur

Vous êtes locataire (preneur) d’un local ou bailleur (propriétaire) de locaux commerciaux, et vous sentez que la fin du contrat approche… ou qu’elle doit arriver plus vite que prévu. Mais voilà, un bail commercial ne se résilie pas comme une location d’habitation. Entre durée déterminée, renouvellement parfois acquis tacitement, période triennale, clause résolutoire, résiliation anticipée pour manquement ou changement de situation, et résiliation judiciaire, chaque mécanisme a ses règles, son délai, sa notification et ses conséquences financières (payer ou verser quoi, à qui, jusqu’à quelle date, avec quelle garantie).

Découvrez le parcours complet et pratique : quand résilier et donner congé, comment calculer le préavis de 6 mois, quel support choisir (LRAR ou commissaire de justice), comment gérer les créanciers inscrits, et dans quels cas un accord amiable (convention de sortie) est plus recommandé qu’une escalade en justice. Objectif : formaliser correctement, respecter le droit applicable et éviter qu’une erreur de forme déclenche un litige ou une rupture aux effets inattendus.

Pour sécuriser chaque étape de cette procédure complexe et éviter les pièges du code de commerce, l’accompagnement par un expert est souvent la meilleure garantie de succès. Faire appel au Cabinet d’avocats GOLDWIN AVOCATS, expert en droit des affaires à Paris, vous permet de protéger vos intérêts financiers dès l’envoi du premier congé.

Délais et préavis : quand peut-on donner congé d’un bail commercial ?

Le contrat de bail commercial, souvent appelé bail 3-6-9, est conclu pour une durée de neuf ans minimum. Cependant, la loi offre des respirations régulières pour sortir de cet engagement. Le principe fondamental repose sur la période triennale, qui permet de mettre fin au bail commercial à l’issue de chaque tranche de trois ans. Pour le preneur, cette faculté est un droit presque absolu, tandis que pour le propriétaire, les conditions pour résilier sont beaucoup plus restrictives et liées à des projets spécifiques de travaux ou de reconstruction.

La précision du calendrier est le nerf de la guerre. Pour résilier un bail commercial de manière régulière, vous devez impérativement respecter un préavis de 6 mois avant l’échéance triennale prévue. Si vous visez la fin de la première période, soit la troisième année, votre notification doit parvenir à l’autre partie avant le début du dernier semestre.

Un retard, même d’un seul jour, vous fait perdre l’échéance visée : le bail se poursuit et les loyers restent dus jusqu’à la prochaine date à laquelle un congé peut produire effet (prochaine échéance triennale ou, après le terme, selon les règles de la tacite prolongation).

Le congé triennal du locataire : résilier après 3, 6 ou 9 ans

Le locataire dispose d’une liberté de mouvement à chaque anniversaire triennal du contrat de location. Ce droit de résiliation triennale ne nécessite aucun motif légitime ni justification de la part du commerçant. Que ce soit pour un changement de situation, une baisse d’activité ou un déménagement pour des bureaux plus vastes, la procédure de résiliation reste identique. Il suffit d’exprimer sa volonté claire de ne pas renouveler le bail pour la période suivante, en respectant les formes légales.

Le calcul des échéances se base sur la date de prise d’effet du bail (qui peut être différente de la date de signature) : c’est elle qui fixe les anniversaires triennaux et les fenêtres de congé. Ex. : Si votre bail a débuté le 1er janvier 2023, la première fenêtre de sortie se situe le 31 décembre 2025. Le préavis de 6 mois impose donc une notification formelle avant le 30 juin 2025.

Attention, le non-respect de ce délai de résiliation interdit toute sortie anticipée simplifiée, sauf si une clause contractuelle spécifique le permet ou si vous obtenez un accord des parties pour une rupture amiable du bail commercial.

Sortie au terme des 9 ans et risques de la tacite prorogation

À l’issue de la durée déterminée de neuf ans, si aucune partie ne manifeste son intention de mettre fin au bail commercial ou de solliciter un renouvellement du bail, le contrat ne s’arrête pas. Il se poursuit par ce que le droit appelle la tacite prorogation. Le bail commercial devient alors un contrat à durée indéterminée. Si cette situation offre une certaine souplesse, elle place le locataire dans une position inconfortable car le bailleur peut alors résilier le bail commercial pour chaque fin de trimestre civil, avec un préavis de six mois.

Le danger majeur de la tacite prolongation réside dans la durée cumulée du bail. Si le contrat dépasse 12 ans sans nouveau contrat de bail signé, le mécanisme de plafonnement du loyer disparait. Le propriétaire est alors en droit de demander un nouveau loyer basé sur la valeur locative réelle des locaux commerciaux, ce qui entraîne souvent une hausse financière brutale.

Pour éviter tout litige et sécuriser votre droit au renouvellement, il est stratégique de provoquer la décision avant ce seuil critique des 12 ans.

Formalités de résiliation : comment notifier le congé sans vice de forme ?

La forme de la notification est aussi importante que le fond.

Dans le statut des baux commerciaux, une simple lettre de résiliation sur papier libre ne suffit pas toujours. Le code de commerce encadre strictement la manière dont le congé doit être délivré pour être opposable. Un vice de forme, comme une adresse erronée ou une signature manquante, peut entraîner la nullité de la démarche et vous contraindre à poursuivre la location alors que vous aviez prévu de libérer les lieux de sortie.

Le contenu de la lettre de résiliation ou de l’acte de commissaire doit être sans ambiguïté. Il doit préciser :

• l’identité des parties,
• la désignation précise du local commercial concerné
• et la date d’effet prévue pour la fin du bail.

Il est crucial de mentionner que le congé est donné pour l’échéance triennale ou pour la fin du bail initial de neuf ans.

Lettre recommandée (LRAR) ou Huissier (Commissaire de justice) : quel mode d’envoi choisir ?

Pour le locataire

Depuis la loi Pinel, le locataire a la possibilité d’envoyer son congé par lettre recommandée avec accusé de réception. C’est une méthode pratique et moins coûteuse. Cependant, le risque est réel : si la LRAR n’est pas valablement remise (non distribuée, non réclamée, retour NPAI), le congé peut être contesté.

À l’inverse, l’acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice) garantit la remise de l’acte, même si le destinataire refuse de le signer ou est absent. Le commissaire dépose un avis de passage qui fait courir le délai de manière certaine.

Pour le bailleur

La règle est plus stricte. S’il souhaite délivrer un congé avec refus de renouvellement ou une offre d’indemnité, il doit impérativement passer par un acte extrajudiciaire. L’usage de la lettre recommandée lui est interdit pour cet acte précis.

En cas de doute sur la solvabilité ou la réactivité de votre propriétaire, le recours à un acte de commissaire reste la solution la plus protectrice pour un preneur, car elle écarte tout risque de contestation sur la date de réception ou le contenu de la demande.

La notification aux créanciers inscrits

Lorsqu’un locataire résilie son bail commercial, surtout dans le cadre d’un accord amiable, un acteur invisible doit être pris en compte : le créancier inscrit. Si vous avez contracté un prêt professionnel pour acheter votre fonds de commerce, votre banque a probablement inscrit un nantissement. Le bailleur qui accepte une résiliation amiable sans vérifier la présence de ces créanciers prend un risque juridique majeur. L’article L. 143-2 du code de commerce impose d’informer ces créanciers de l’intention de mettre fin au bail.

Si cette notification formelle n’est pas effectuée, la résiliation du bail commercial ne leur est pas opposable. Concrètement, la banque pourrait demander l’annulation de la rupture du contrat ou exiger que le bailleur paie les dettes du locataire pour compenser la perte de valeur du fonds de commerce liée à la disparition du droit au bail. Cette étape est une formalité complexe qui justifie souvent l’intervention d’un conseil juridique pour sécuriser la sortie définitive des locaux.

Face à ces enjeux de procédure et à la nécessité de notifier les créanciers inscrits, faire appel à un avocat expert en bail commercial est indispensable. Le Cabinet GOLDWIN AVOCATS à Paris vous accompagne pour valider la conformité de vos actes et prévenir tout recours ultérieur.

Résiliation anticipée par le locataire : comment rompre le bail commercial avant son terme ?

Résilier un bail commercial avant la fin d’une période triennale est en principe impossible de manière unilatérale et sans motif. Le locataire est lié contractuellement pour la durée de la tranche de trois ans entamée. Partir brusquement reviendrait à un manquement contractuel grave, exposant le preneur au versement des loyers restants jusqu’à la prochaine échéance prévue. Pourtant, la vie d’une entreprise n’est pas toujours calée sur ce rythme rigide, et des événements personnels ou économiques peuvent forcer une sortie anticipée.

Il existe des mécanismes légaux et conventionnels pour rompre le bail avant terme. Ces solutions varient en fonction de la situation du preneur ou de l’état des relations avec le bailleur. Qu’il s’agisse d’un départ à la retraite, d’un décès du locataire ou d’une faute du bailleur, le droit français a prévu des soupapes de sécurité. Cependant, chaque exception est soumise à des conditions pour résilier très précises, souvent documentées par la jurisprudence de la Cour de cassation, qu’il convient de respecter à la lettre pour éviter une débâcle financière.

Les motifs de résiliation anticipée de plein droit

Sortir d’un engagement contractuel avant l’échéance triennale est une exception strictement encadrée par le Code de commerce. Plusieurs situations spécifiques permettent de rompre le bail de manière anticipée sans attendre la prochaine période triennale.

Le départ à la retraite, l’invalidité ou le décès du dirigeant

Le départ à la retraite du commerçant ou son incapacité permanente sont des motifs de résiliation anticipée de plein droit prévus par l’article L. 145-4 du code de commerce. Dans ces cas, le locataire peut signifier son congé à tout moment. Il doit néanmoins respecter le préavis de 6 mois habituel.

Cette disposition est un droit personnel attaché à la situation du dirigeant, permettant de liquider l’activité de manière ordonnée sans être tenu par la durée résiduelle du bail commercial. En cas de décès du locataire, les héritiers bénéficient également de cette faculté de résiliation simplifiée pour mettre fin au contrat de location et libérer les lieux.

La résiliation judiciaire pour faute d’une des parties

La résiliation du bail commercial hors période triennale est possible pour des motifs graves et légitimes. Si le propriétaire manque à son obligation de délivrance ou d’entretien, rendant les locaux impropres à leur usage, le locataire peut demander la résiliation judiciaire du contrat. Si le manquement est flagrant, le tribunal judiciaire peut prononcer la résolution judiciaire du bail aux torts du propriétaire.

À l’inverse, le bailleur peut saisir le tribunal pour faute du preneur : non-paiement du loyer ou des charges, manquement aux obligations contractuelles (défaut d’assurance, sous-location non autorisée) ou destruction de l’immeuble.

Le cas spécifique de la liquidation judiciaire

Enfin, une situation de procédure collective, notamment la liquidation judiciaire de l’entreprise locataire, entraîne des règles spécifiques de rupture. Dans ce cadre, le liquidateur judiciaire a seul le pouvoir de décider de la poursuite ou de la fin du contrat. Si le liquidateur notifie au bailleur sa décision de ne pas poursuivre le bail, la résiliation est acquise de plein droit au jour de cette notification.

Le bailleur peut également demander la résiliation de plein droit si les loyers postérieurs au jugement d’ouverture ne sont pas payés après un délai de trois mois, permettant ainsi de libérer les locaux pour une nouvelle activité.

Rupture amiable du bail commercial : comment négocier un accord de sortie ?

La résiliation amiable du bail est la voie la plus souple pour mettre fin au bail commercial en dehors de tout calendrier légal. Elle repose sur un commun accord entre le locataire et le bailleur. Pour le commerçant, c’est l’occasion de libérer les lieux rapidement, par exemple lors d’une liquidation amiable ou d’un changement d’activité. Pour le bailleur, cela peut être l’opportunité de relouer plus cher ou de récupérer le local pour un autre projet sans verser d’indemnité d’éviction.

Pour formaliser cette sortie, il est impératif de rédiger une convention de rupture amiable. Ce document doit préciser la date exacte de fin du bail, les modalités de l’état des lieux de sortie et le sort du dépôt de garantie. Souvent, la partie qui sollicite la rupture accepte de verser une indemnité forfaitaire à l’autre pour compenser le préjudice de la rupture anticipée. Un accord verbal n’a aucune valeur juridique et peut entraîner un litige si le propriétaire continue de réclamer les loyers après votre départ.

Résiliation par le propriétaire : éviction, motifs et indemnités à payer

Le bailleur ne peut pas résilier le bail commercial aussi facilement que le locataire. Le statut des baux commerciaux protège la propriété commerciale du preneur, c’est-à-dire son droit de rester dans les locaux pour exploiter son fonds de commerce. Si le propriétaire souhaite reprendre son bien à l’échéance du bail, il doit généralement motiver sa décision et, surtout, indemniser le locataire pour le préjudice subi. Cette barrière financière vise à protéger la stabilité du commerce de proximité et des entreprises.

Cependant, la résiliation par le bailleur reste possible dans des cadres bien définis :

• soit il invoque un motif légitime et sérieux lié à une faute du locataire,
• soit il exerce un droit de reprise pour travaux,​
• soit il refuse simplement le renouvellement du bail en acceptant d’en payer le prix.

Chaque scénario obéit à une procédure de résiliation spécifique où le moindre manquement aux délais ou aux formes de notification peut rendre le congé inefficace devant le tribunal judiciaire.

Le congé avec offre d’indemnité d’éviction

Le refus de renouvellement est un droit du bailleur, mais il est coûteux. S’il souhaite récupérer ses locaux sans que le locataire ait commis de faute, il doit verser une indemnité d’éviction. Cette somme est destinée à compenser la perte du fonds de commerce ou, au minimum, les frais de transfert de l’activité.

Le montant peut varier en fonction

• de la valeur du fonds,
• des frais de déménagement,
• des droits de mutation pour un nouveau local
• et des pertes de profit éventuelles liées au changement d’emplacement.

Le calcul de cette indemnité est souvent source de conflit. Si les parties ne trouvent pas d’accord amiable, c’est un expert désigné par le juge qui fixera le montant. Le locataire a le droit de se maintenir dans les lieux jusqu’au versement effectif de l’indemnité.

Pour le bailleur, c’est une décision financière lourde qui doit être mûrement réfléchie. Ce mécanisme garantit que le droit au bail reste une valeur d’actif importante pour le commerçant, même en cas de fin de bail décidée par le propriétaire.

La résiliation sans indemnité : la faute du locataire

Le bailleur peut être dispensé de verser une indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime. Le cas le plus fréquent est le loyer  impayé (ainsi que les charges) de manière répétée. Mais d’autres manquements peuvent être invoqués :

• le changement d’activité (destination du bail) sans autorisation,
• la sous-location interdite,
• ou encore le défaut d’entretien des locaux loués.

Dans ces situations, le propriétaire doit d’abord mettre le locataire en demeure de respecter ses obligations contractuelles.

Selon le fondement, la mécanique n’est pas la même :

• en présence d’une clause résolutoire, le bailleur doit délivrer un commandement visant la clause et respectant le délai légal d’un mois ;
• hors clause résolutoire, la mise en demeure et le délai relèvent surtout du bail et de l’appréciation du juge de la gravité et la persistance du manquement.

Cette rupture pour faute du locataire entraîne la perte du droit au bail et du fonds de commerce sans aucune compensation financière. C’est la sanction ultime pour le preneur qui ne respecte pas les règles du jeu fixées lors de la signature du bail commercial initial.

Clause résolutoire : la procédure d’expulsion pour loyers impayés

La clause résolutoire est une stipulation contractuelle présente dans la quasi-totalité des baux commerciaux. Son but est de permettre une résiliation de plein droit lorsque les conditions prévues au bail sont réunies, sans débat au fond sur la gravité, à condition de respecter la procédure légale (commandement visant la clause et délai). Elle agit comme un couperet : dès lors que le manquement est constaté et qu’un délai de grâce est passé, le bail est considéré comme résilié de plein droit. C’est l’outil privilégié des bailleurs pour gérer les loyers impayés.

L’activation de ce mécanisme est strictement encadrée par le code civil et le code de commerce. Elle ne peut produire d’effet que si elle est mise en œuvre de bonne foi. Pour le locataire, la réception d’un acte visant la clause résolutoire est une alerte rouge. Cela signifie que son titre d’occupation est menacé à très court terme. C’est une procédure rapide qui peut aboutir à une expulsion en quelques mois, bien loin des délais habituels de la résiliation triennale classique.

Le fonctionnement du commandement de payer

Tout commence par un commandement de payer délivré par un commissaire de justice. Cet acte officiel liste précisément les sommes dues (loyer, charges, taxes) et enjoint le locataire de régler sa dette sous un délai d’un mois. Ce délai est d’ordre public : on ne peut pas le réduire par contrat.

Durant ces trente jours, le locataire a la possibilité de régulariser sa situation pour stopper la machine judiciaire. S’il paie l’intégralité des sommes réclamées, la clause résolutoire est neutralisée et le bail se poursuit normalement.

Si, à l’expiration du délai d’un mois, le paiement n’a pas été effectué ou si un accord de règlement n’a pas été trouvé, le bailleur peut saisir le juge des référés du tribunal judiciaire. Le juge constatera alors que les conditions pour résilier le bail sont réunies. Il n’a pas le pouvoir d’apprécier la gravité de la faute, il vérifie simplement que la dette existe et que la procédure a été respectée. Le bail est alors officiellement résilié, et l’expulsion des locaux peut être ordonnée.

Comment suspendre les effets d’une clause résolutoire ?

Même si le délai d’un mois est dépassé, tout n’est pas perdu pour le locataire. Le juge a le pouvoir d’accorder des délais de paiement, dans la limite de deux ans, s’il estime que le preneur est en mesure de régulariser sa situation. Tant que ces délais sont respectés par le paiement régulier des échéances fixées, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. C’est une bouffée d’oxygène vitale pour une entreprise traversant une difficulté passagère de trésorerie.

Pour obtenir cette faveur, le locataire doit agir vite, idéalement avant que le juge ne rende sa décision de constat de résiliation. Il doit apporter la preuve de sa bonne foi et de sa capacité financière à honorer son nouveau plan de remboursement en plus du loyer courant.

En 2025, face aux enjeux économiques, les tribunaux restent attentifs à la pérennité des commerces, mais la rigueur reste de mise. Une seule échéance manquée dans le plan de règlement rend la résiliation définitive et exécutoire immédiatement.

Pour naviguer sereinement entre négociations amiables et procédures de clause résolutoire, il est crucial d’être conseillé par des professionnels. Le Cabinet GOLDWIN AVOCATS à Paris, avocats experts en droit immobilier et en droit des sociétés à Paris, met son savoir-faire à votre disposition pour résoudre vos litiges de bail commercial et sécuriser votre avenir professionnel.