Il est primordial pour l’exproprié d’être assisté par un Avocat dans l’intégralité des différentes phases et étapes de la procédure d’expropriation. Ainsi, la protection de son droit de propriété sera assurée de la manière la plus optimale.

En effet, l’expropriation est une procédure particulièrement complexe, qui présente des aspects procéduraux variés. Elle nécessite une maîtrise pointue à la fois du droit, mais aussi des enjeux stratégiques et techniques.

Le Cabinet dispose d’une expertise reconnue en la matière. Nos avocats spécialisés en expropriation sauront vous assister afin de défendre vos droits dans la phase administrative et dans la phase judiciaire.

Ainsi, le Cabinet s’assure de la légalité des décisions administratives relatives à l’expropriation. Le cas échéant, votre avocat entreprend l’ensemble des diligences visant à les contester devant le Juge administratif.

Le Cabinet défendra les intérêts de l’exproprié, soit amiablement, soit devant le Juge de l’expropriation. L’objectif étant que l’exproprié soit indemnisé de l’intégralité des préjudices subis de fait de son expropriation.

Qu’est-ce que l’expropriation ?

L’expropriation est la procédure par laquelle une personne publique (État, collectivité territoriale, etc.) contraint un propriétaire foncier (personne physique ou morale) à lui céder son bien, dans un but d’utilité publique, et moyennant une juste indemnité.

Quelles sont les différentes étapes de la procédure d’expropriation ?

1. La phase administrative de la procédure d’expropriation

• L’utilité publique de l’opération :

L’opération projetée et justifiant l’expropriation doit nécessairement présenter une cause d’utilité publique.

Cette notion est primordiale et fait l’objet d’une jurisprudence abondante. En effet, s’il est démontré que l’opération ne présente pas un caractère d’utilité publique, celle-ci pourra être déclarée illégale.

Ainsi, une enquête publique est ouverte et menée par un commissaire enquêteur. Elle permet notamment aux administrés de faire part de leurs observations et de leur position sur l’opération projetée.

Le commissaire-enquêteur établit ensuite un rapport aux termes duquel il se prononce sur le caractère d’utilité publique du projet.

Ensuite, le Préfet (ou le Ministre selon le cas) prend un acte de déclaration d’utilité publique.

Chaque projet étant différent, il convient de procéder à une analyse minutieuse du projet, au cas par cas. Cette analyse permettra de déterminer l’opportunité d’une saisine de la juridiction administrative.

• L’enquête parcellaire :

L’enquête parcellaire peut, selon les cas, être menée pendant, ou après l’enquête publique.

Dans le cadre de cette enquête, le commissaire-enquêteur détermine à la fois les parcelles à exproprier, ainsi que l’identité des propriétaires (ou titulaires de droits réels) concernés.

La commune est tenue de notifier aux propriétaires le déroulement de l’enquête par courrier recommandé.

Une fois l’enquête terminée, le Préfet prend un arrêté aux termes duquel il déclare cessibles les propriétés qui se trouvent dans le périmètre d’expropriation.

Il convient ici pour l’Avocat de s’assurer notamment du respect scrupuleux de l’ensemble des phases de cette enquête, et le cas échéant, de saisir le Juge administratif.

2. La phase judiciaire de l’expropriation

• Le transfert de propriété :

Dès lors que le projet a été déclaré d’utilité publique et que l’arrêté de cessibilité a été notifié au propriétaire exproprié, le transfert de propriété du bien peut avoir lieu.

Le transfert se réalise :

• À l’amiable : la personne publique et l’exproprié trouvent un accord sur l’indemnisation qui sera versée à l’exproprié ;
• Sur ordonnance : sans accord amiable, la personne publique saisit le Juge de l’expropriation afin que celui-ci ordonne le transfert de la propriété. L’ordonnance est prononcée en l’absence de l’exproprié qui se verra uniquement notifier la décision. Il est toutefois possible de faire appel.

À compter de cette ordonnance, l’exproprié n’est plus propriétaire de son bien. Il devient un simple possesseur, de sorte qu’il ne peut, par exemple, plus vendre ou hypothéquer son bien.

Toutefois, l’exproprié conserve la jouissance de son bien jusqu’au versement d’une indemnité. Cette indemnité doit couvrir l’intégralité des préjudices subis.

• L’offre d’indemnisation :

Les autorités expropriantes sont tenues d’adresser, par courrier, une offre d’indemnisation à l’exproprié. Cette obligation s’applique également aux éventuels locataires.

Cette offre doit impérativement couvrir tous les préjudices subis du fait de l’expropriation.

À défaut d’accord entre la personne publique et l’exproprié (ou le locataire), l’une ou l’autre des parties pourra saisir le Juge de l’expropriation afin que celui-ci fixe l’indemnité qui sera versée.

Avant de se prononcer sur le montant de l’indemnité, le Juge se transportera sur les lieux. Les parties lui feront part, par écrit, de l’ensemble de leurs observations, de leur évaluation de l’indemnité et fourniront à cet égard les justificatifs permettant de fonder leur position.

EN CONSÉQUENT

Il est absolument primordial que l’exproprié et le locataire soient assistés dans l’intégralité des phases de cette procédure afin de s’assurer de la protection du droit de propriété de l’expropriant et de la juste indemnisation des préjudices subis par le propriétaire et le locataire.

Le Cabinet d’avocats saura vous guider au mieux dans ces différentes procédures, qu’il s’agisse de la phase administrative ou de la phase judiciaire. Nos avocats expropriation défendront au mieux vos intérêts dans le cadre de l’évaluation et du versement d’une indemnité, que ce soit amiablement en menant une négociation avec la personne publique expropriante, ou devant le Juge de l’expropriation.