Changement de syndic et de copropriété

Quels sont les délais de transmission en cas de changement de syndic ?

L’article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixe les délais dans lesquels l’ancien syndic doit transmettre les documents de la copropriété au nouveau syndic.

Ces délais diffèrent selon la nature des éléments à transmettre.

Ainsi, à compter de la date de cessation de ses fonctions, fixée lors de l’assemblée générale nommant le nouveau syndic, les délais sont les suivants :

Dans les 15 jours : « la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées bancaires » ; Un mois après : « l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, tous les documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés (…), sous un format téléchargeable et imprimable. Dans le cas où le syndicat de copropriétaires a choisi de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans le même délai, d’informer ce dernier de ce changement en lui communiquant les coordonnées du nouveau syndic » ;

Trois mois après : « l’état des comptes des copropriétaires ainsi que l’état des comptes du syndicat, après audit et clôture.»

Par ailleurs, dans la mesure où, d’ici le 31 décembre 2020, tous les syndicats de copropriétaires doivent disposer d’un compte bancaire distinct, il n’est en principe plus nécessaire de demander la remise des fonds, mais uniquement la remise des coordonnées bancaires.

Néanmoins, une demande de remise de fonds peut être formulée dans les cas suivants :

Lorsque le syndicat de copropriétaires n’a pas ouvert de compte bancaire ;
En cas de succession de syndics.

Que doit faire le nouveau syndic en cas de non-remise ?

La loi du 10 juillet 1965 prévoit une procédure spécifique permettant au nouveau syndic nommé de se faire remettre l’ensemble des documents et papiers de la copropriété.

Cette procédure se déroule en deux étapes :

Première étape : envoi d’une mise en demeure à l’ancien syndic

Avant toute saisine de la juridiction compétente, vous devez adresser une mise en demeure à l’ancien syndic. Cette lettre vise à demander la remise des documents et des parts de la copropriété.

Afin de garantir la régularité et l’efficacité de la procédure, le recours à un avocat constitue la meilleure solution pour la rédaction et l’envoi d’une telle lettre.

En effet, à la réception d’une telle lettre, l’ancien syndic remet généralement les éléments demandés ou informe des éventuelles difficultés rencontrées. Néanmoins, sans transmission de sa part, il sera alors nécessaire de saisir la juridiction compétente.

Deuxième étape : L’assignation en référé devant le président du tribunal

Compte tenu des spécificités d’un tel cas, le recours à un avocat en droit immobilier et en droit de la copropriété est fondamental. La saisine d’un avocat peut émaner :

du nouveau syndic,
du président du conseil syndical,
ou du syndicat des copropriétaires, selon la jurisprudence.

Suite à cette constitution, l’avocat rédige ensuite une assignation afin de demander au président du tribunal judiciaire de condamner l’ancien syndic sous astreinte. Cette mesure a pour but de contraindre l’ancien syndic à remettre tout document appartenant à la copropriété.

L’avis de la jurisprudence sur le changement de syndic

La jurisprudence rappelle constamment le caractère impératif de l’obligation de remise des biens de l’ancien syndic. La Cour la qualifie même d’« obligation impérative dont aucune circonstance ne saurait le dispenser » (CA Paris, 14e chambre, section A, 19 avril 2000, n° 1999/2384).

À cet égard, il convient de noter que la charge de la preuve incombe à l’ancien syndic.

Cette obligation est telle que la Cour de cassation a jugé qu’il appartient au syndic sortant de prouver qu’il ne détient pas les documents qui lui sont réclamés :

Soit qu’ils n’existent pas,
Soit qu’ils ne sont pas en sa possession et qu’il ne peut les obtenir. (Cass. 3e civ., 5 décembre 2007, n° 06-11.564 et Cass. 3e civ., 29 mars 2011, n° 10-14.159).

N’hésitez pas à contacter un avocat du cabinet spécialisé dans ces procédures. Il vous assistera et veillera à ce que les demandes de transmission sous astreinte soient formulées de manière particulièrement claire et détaillée.