La dissociation entre renouvellement du bail et fixation du loyer : congé avec offre de renouvellement

Une fois arrivé au terme du contrat de bail commercial, plusieurs solutions peuvent se présenter.

D’une part, le locataire peut prendre les devants en adressant une demande de renouvellement du bail commercial au propriétaire du local commercial.

D’autre part, le bailleur peut également :

• Ne pas vouloir conclure un nouveau contrat de location, auquel cas il devra adresser un congé à son locataire et lui devra une indemnité d’éviction.
• Proposer la conclusion d’un nouveau bail dans les locaux loués uniquement à la condition que le loyer soit révisé.

L’article L.145-11 du Code de commerce permet en effet au bailleur d’adresser à son locataire un congé avec offre de renouvellement à son locataire par acte d’huissier. A cette fin, le Cabinet Goldwin met à votre disposition son réseau d’huissiers de justice partenaires à travers toute la France.

Le nouveau loyer peut alors être expressément ou tacitement accepté par le locataire. Cette dernière hypothèse intervient lorsque le locataire se met à payer sans réserve le nouveau loyer. Il perd alors le droit de contester le montant du nouveau loyer (Civ. 3e, 2 févr. 2010, no 09-65.084).

Le locataire peut cependant également accepter le principe du renouvellement du bail, tout en contestant le montant du loyer proposé par le bailleur. Si le locataire continue de régler l’ancien loyer, un délai de 2 ans s’ouvre alors pour le bailleur en vue d’engager une action en fixation du loyer. A défaut d’une telle action, le nouveau bail sera réputé conclu au loyer antérieur.

La révision du loyer du bail renouvelé

Le loyer d’un bail commercial peut être révisé à l’échéance de chaque période triennale en cours de bail ou lors de la conclusion d’un nouveau contrat.

A défaut d’accord, le montant du loyer est fixé par le juge en prenant en compte plusieurs facteurs, notamment les caractéristiques des locaux, leur destination, localisation, les loyers pratiqués dans les commerces voisins…

Bien que le juge soit tenu de prendre en compte ces différents éléments dans sa décision, de par son pouvoir d’appréciation il statue souverainement sur l’importance des différents facteurs pour la détermination du loyer. Une telle procédure est donc longue et son issue incertaine.

Cependant, à défaut d’une modification importante de ces éléments et si le bail expiré n’a pas excédé 12 ans par tacite prolongation, le taux de variation du loyer renouvelé ne peut excéder la variation de l’indice des loyers commerciaux depuis le début du bail expiré.

Prenons un exemple simple :

• Indice des loyers commerciaux au dernier trimestre 2012 : 108,34 ;
• Indice des loyers commerciaux au dernier trimestre 2021 : 118,59 ;
• Soit une augmentation de 9,46%.

Pour un bail d’origine conclu en 2012 pour un loyer mensuel de 3.000 euros, le loyer du bail renouvelé en 2021 ne pourra donc pas augmenter de plus de 9,46%, et donc dépasser 3.283 euros mensuels

Depuis la loi Pinel de 2014, et même dans l’hypothèse d’un déplafonnement, la variation ne peut en toute hypothèse mener à une augmentation de plus de 10% du loyer réglé par le locataire l’année précédente. Pour un loyer de 4.000 euros mensuels versés lors de la dernière année du bail, l’augmentation ne pourra donc pas dépasser les 400 euros mensuels.

La procédure de révision judiciaire

La compétence de la révision judiciaire des loyers commerciaux revient au Président du Tribunal judiciaire du lieu de ressort où se situe le local loué. Celui-ci peut être saisi tant par le bailleur que par le locataire, par acte d’huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception.

Pendant l’instance, et à moins d’une demande expresse contraire, le loyer réglé par le locataire est celui dû au titre de l’ancien bail.

Cependant le loyer fixé à l’issue de la procédure par le juge est dû rétroactivement au jour de la demande initiale, ce qui peut donc conduire à d’importants arriérés si le juge donne raison au bailleur.

Ainsi pour une procédure longue d’un an à l’issue de laquelle vous aurez obtenu une augmentation mensuelle de 200 euros, votre locataire vous devra des arriérés de loyers de 2.400 euros.

Une fois le loyer fixé par le juge, tant le bailleur que le locataire dispose d’un délai d’un mois pour renoncer au renouvellement du bail selon les conditions fixées par le juge. Si cette rétractation est le fait du bailleur, il devra cependant payer une indemnité d’éviction à son locataire.