- Avocat droit Immobilier à Paris
Avocat bail commercial
Le Cabinet d’avocats Goldwin met son expertise au service des commerçants et artisans pour l’un des éléments clés du succès de leur fonds de commerce : le bail commercial. Nos avocats spécialisés en droit immobilier vous accompagnent pour résoudre tous les problèmes liés aux baux commerciaux et aux baux professionnels. Ils interviennent aussi bien en conseil qu’en contentieux.
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Lancer une entreprise commerciale, artisanale ou industrielle nécessite souvent une boutique ou un lieu. Plusieurs solutions sont possibles : acheter ou louer un local commercial bien situé. Le droit des baux commerciaux est particulier et protecteur du locataire, puisque le bail commercial devient un élément du fonds de commerce. Les litiges relatifs au bail 3/6/9 en raison de sa durée particulière sont nombreux entre bailleurs et preneurs.
Pourquoi consulter un avocat ?
Composé d’avocats en droit immobilier à Paris, nous intervenons à chaque étape du bail commercial et dès que cela s’avère nécessaire pour désamorcer un risque de contentieux :
- Rédaction des baux commerciaux ;
- Désaccord sur la révision triennale du loyer ;
- Obligations du preneur et obligations du bailleur ;
- Renouvellement du bail commercial ;
- Cession du bail ;
- Sous-location du local commercial ;
- etc.
Le Cabinet d’avocats Goldwin assiste toutes les parties dans la gestion et l’appréhension des litiges concernant des locaux commerciaux avant et pendant la durée de la location. Le cabinet dispose de toute la technicité nécessaire pour définir des stratégies créatives et efficaces. Cela lui permet de défendre au mieux vos intérêts.
Expliquons en premier lieu comment un avocat spécialisé dans le droit au bail peut vous aider à répondre à toutes vos questions comme :
- Comment changer d’activité en cours de bail commercial ? Il s’agit de la déspécialisation.
- Mon locataire ne paie plus ses loyers. Comment intenter une action en recouvrement des loyers impayés ?
- Mon bailleur refuse de renouveler le bail commercial. Comment obtenir des indemnités d’éviction ?
- Le propriétaire vend le local. Quelles sont les obligations de l’acheteur vis-à-vis de mon bail commercial ?
- Combien coûte la transformation d’un bail précaire chez un avocat ?
- Qui paie les frais de rédaction d’un bail commercial ?
Que vous soyez locataire d’un bail commercial ou bailleur, n’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé en bail commercial dès la première difficulté.
Quand faire appel à un avocat en bail commercial à Paris ?
Constitué d’avocats au barreau de Paris, le Cabinet Goldwin est un spécialiste en droit des baux. Il conseille et défend toute personne physique ou morale impliquée dans un bail commercial et un fonds de commerce. Expert du droit commercial et du droit immobilier, il maîtrise toutes les facettes du droit des baux commerciaux.
L’avocat spécialisé en bail commercial conseille les bailleurs
Vous êtes propriétaire d’un local à usage commercial à Paris ou en région parisienne ? Vous souhaitez conclure un bail commercial ? Vous vous interrogez sur les règles à respecter, les obligations, la fixation du loyer, le terme et l’engagement de durée, le statut des baux commerciaux, les clauses importantes des contrats, etc.
En qualité de propriétaire bailleur, vous avez des obligations envers le preneur. Consulter un avocat spécialiste des baux vous évite des erreurs et apporte la sécurité juridique. Le bail commercial ou bail 3/6/9 vous engage pour 9 ans avec un droit au renouvellement du locataire. Il ne s’agit pas de se tromper. La rédaction du bail doit être conforme à la réglementation complexe en vigueur. Des clauses spécifiques sont nécessaires en fonction de votre statut et de celui du preneur.
Ensuite, à tout moment pendant la période de location, vous pouvez consulter un cabinet d’avocats pour poser des questions sur l’exécution du bail commercial ou les conditions du renouvellement du bail ou de sa cession.
L’avocat bail commercial conseille les locataires
Créer une entreprise, trouver l’endroit idéal, négocier le bail commercial. Tout cela est l’affaire d’un entrepreneur. L’avocat peut vous assister à chaque étape notamment dans la rédaction du bail commercial. Il vous explique les obligations du preneur, la durée du bail commercial, la cession du droit au bail. Il vous aide aussi pour la révision du montant du loyer à chaque échéance triennale ou lors du renouvellement du bail. Il vous aide à obtenir une indemnité d’éviction si votre bailleur ne veut pas renouveler le bail commercial à son échéance. Un avocat baux commerciaux vous explique également les travaux que vous pouvez faire et ceux à exiger auprès du propriétaire.
L’avocat intervient également auprès des autres acteurs comme le syndic de copropriété, l’agence immobilière, voire la mairie. Par exemple, avez-vous le droit de poser un rideau de fer sur votre façade sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ? Quels travaux dans le local commercial nécessitent une autorisation préalable voire un permis de construire ? A chaque étape de la création et de la transformation de votre magasin, la consultation d’un avocat en droit des affaires est utile. Il vous conseille sur la gestion de vos affaires et résout les litiges latents ou avérés.
Un avocat expert en baux sait quel type de bail un preneur a signé et les conséquences : en effet, si le locataire signe un contrat de location d’un local à usage d’habitation, il ne pourra se prévaloir du statut de baux commerciaux, même s’il y exerce une activité professionnelle commerciale ou artisanale. Le propriétaire peut alors s’engager dans une procédure de changement d’affectation du local.
L’avocat intervient pour les litiges d’un bail commercial :
Lorsque les négociations amiables échouent ou ne sont pas opportunes, le Cabinet d’avocat Goldwin sait défendre vos droits lors d’une action en justice, notamment en cas de :
- Responsabilité du locataire ou du sous-locataire en cas de sous-location.
- Responsabilité du bailleur pour les vices cachés rendant impropre à son usage le local commercial.
- Procédures pour le maintien des locaux commerciaux en bon état et la jouissance paisible du locataire.
- Contentieux en résiliation du bail commercial.
- Litiges relatifs à la cession du droit au bail ou du fonds de commerce.
- Procédure de déspécialisation partielle du local commercial en cas de changement d’activité du preneur.
- Contestation du calcul de l’indemnité d’éviction.
- Recouvrement des loyers impayés,
- Contestation du congé d’un bail commercial.
- Contentieux autour du loyer commercial.
- Procédure d’expulsion d’un bail commercial.
- Violation des clauses du bail commercial.
Tout savoir sur le bail commercial
Un bail commercial est un contrat de location d’un bien immobilier affecté à l’exercice d’une activité commerçante, artisanale ou industrielle. Le locataire peut se prévaloir du statut de baux commerciaux s’il est artisan (inscrit au répertoire des métiers RNM) ou commerçant (inscrit au registre du commerce et des sociétés RCS).
Le bail commercial est appelé bail 3/6/9 car il consiste en un engagement de 3 ans minimum pour le locataire. Le propriétaire s’engage, lui, sur une période de 9 ans et peut devoir indemniser le locataire s’il ne renouvelle pas le bail à l’issue de la période. Ce sont les indemnités d’éviction, sources de nombreux litiges.
Sa réglementation est prévue aux articles L 145-1 et suivants du Code de commerce.
La rédaction du bail commercial
Restaurant, boutique de mode, magasin high-tech, toute entreprise commerciale ou artisanale non propriétaire de ses murs, signe un contrat de location du local. Ce contrat génère des droits et obligations pour chaque partie. Par exemple, le locataire a droit à une jouissance paisible pour développer son business tandis que le bailleur souhaite le paiement des loyers et le respect de son bien.
Une des spécificités du bail commercial réside dans le droit au renouvellement du bail du locataire. En effet, si ses affaires se développent, il n’a pas envie de perdre son activité à la fin du bail. Le droit au bail est une composante de la valeur du fonds de commerce.
Si la signature d’un bail commercial écrit n’est pas obligatoire, elle est fortement conseillée. La rédaction du contrat de location se fait par des experts en droit des baux. Il est important au minimum de faire relire le contrat de bail proposé par une partie par un professionnel juridique, avocat ou notaire.
En premier lieu, l’avocat vérifie la destination des locaux commerciaux. Cela définit les activités qu’il est possible d’exercer. Plus cette clause est large, plus le locataire bénéficie d’une marge de manœuvre pour développer ses affaires. La destination du bail commercial doit être cohérente avec le règlement de copropriété.
La durée du bail est de 9 ans. Les durées plus courtes (bail précaire, bail dérogatoire) ne bénéficient pas des mêmes règles. Les durées plus longues sont envisageables mais remettent en cause le principe d’une rupture triennale par le preneur.
La fixation du loyer est libre. Il doit seulement être déterminé ou déterminable, réel et sérieux. En pratique, le montant du bail est fixé par rapport au marché immobilier à proximité. Le bailleur peut demander à chaque échéance de période triennale une augmentation du loyer plafonnée.
Les litiges relatifs aux baux commerciaux
Refus de renouvellement du bail commercial
Le refus de renouvellement d’un bail commercial est l’acte par lequel le bailleur manifeste sa volonté de mettre fin au contrat. En contrepartie, il doit verser une indemnité d’éviction au locataire sauf motif grave et légitime. Toute clause contraire du bail est réputée non écrite. Le droit au renouvellement assure la protection du preneur.
Le bailleur bénéficie d’un droit de reprise pour démolir l’immeuble devenu insalubre ou dangereux, pour habiter les locaux d’habitation accessoires au local commercial, pour réaffecter les locaux en locaux à usage d’habitation.
Le propriétaire n’a pas à justifier son refus dès lors qu’il propose une indemnité d’éviction. Celle-ci vise à réparer le préjudice causé par le non-renouvellement. Elle correspond à un pourcentage du chiffre d’affaires réalisé par le commerçant au cours des 3 dernières années.
La plupart des contentieux porte sur l’évaluation de l’indemnité d’éviction. Le preneur dispose de 2 ans pour agir en justice à l’encontre de son bailleur pour contester le non-renouvellement du bail ou pour obtenir l’indemnité d’éviction. Le bailleur dispose lui d’un droit de repentir de 15 jours pour revenir sur sa décision de ne pas renouveler le contrat de location commercial. Dès la réception du courrier refusant le renouvellement, le locataire doit donc agir rapidement et engager des négociations, avec l’aide précieuse d’un avocat.
Cession du droit au bail
La cession du droit au bail encadre l’opération par laquelle le locataire transmet ses droits et obligations à un tiers. En principe, la cession du bail commercial est libre sur le fond et la forme et peut être aménagée lors de la rédaction du bail. Le bailleur peut donc avoir interdit toute cession ou l’assortir de conditions comme une clause de solidarité. Elle implique que le locataire initial soit contraint de payer les loyers en cas de défaillance de son cessionnaire. La loi Pinel du 18 juin 2014 a limité cette solidarité à 3 ans.
L’acte de cession sera prudemment rédigé par écrit et signifié au bailleur par acte d’huissier. A défaut, la cession demeure inopposable au propriétaire et pourrait même devenir un motif de non-renouvellement du bail sans indemnité d’éviction.
La sous-location d’un local commercial
Dans un autre domaine proche, la sous-location d’un local commercial nécessite l’accord préalable et la participation du propriétaire à l’acte. Une simple tolérance du bailleur ne vaut pas acceptation de la sous-location. L’absence de réponse du bailleur dans les 15 jours au courrier de son locataire l’information de la sous-location vaut acceptation.
La déspécialisation des activités commerciales
La déspécialisation partielle consiste à ajouter des activités complémentaires à son activité principale. Une procédure spécifique d’information est requise. Le bailleur peut contester la déspécialisation dans un délai de 2 mois. Il pourra également augmenter le loyer à l’échéance triennale si la déspécialisation implique une modification de la valeur locative du local.
La déspécialisation totale consiste à changer d’activité. Le bailleur doit donner son accord au vu des arguments fournis par son locataire. Cela implique des conséquences en termes de modification du loyer. Des règles spécifiques régissent les cas de déspécialisation à la suite d’un départ en retraite ou d’une liquidation judiciaire.
Comment consulter un avocat expert en bail commercial ?
Un avocat spécialisé en baux commerciaux vous assiste à tout moment, de la conclusion du contrat à sa résiliation. Il relit les clauses du bail, négocie le renouvellement ou réclame l’indemnité d’éviction. Il intervient en conseil comme en contentieux auprès de chaque partie : propriétaires bailleurs, locataires, syndic de copropriété, agents immobiliers, notaires.
Dès le premier rendez-vous, une convention d’honoraires est établie en fonction de la complexité du litige commercial.
Le Cabinet Goldwin expert en droit immobilier à Paris possède des domaines d’expertises complémentaires :
