Logements collectifs ou individuels, commerces, bureaux, locaux industriels, la promotion immobilière touche à des projets variés. Le promoteur imagine et chapeaute un projet complet, de la conception de l’actif immobilier à la livraison. S’il gère les aspects financiers et techniques en tant qu’acquéreur du bien initial, sa mission n’en comporte pas moins des risques. Opération de dépollution d’un site, effondrement d’un terrain, problème concernant la commercialisation des produits immobiliers… Les hypothèses de contentieux sont nombreuses. L’avocat, expert en dommages et expert financier, intervient dans le domaine de la promotion immobilière pour sécuriser l’opération quelle que soit la partie et pour démêler un conflit devant la justice.

Rôle de l’avocat dans l’opération de promotion immobilière

L’opération de promotion immobilière repose sur l’achat d’un terrain sur lequel le prometteur souhaite ériger un projet en accord avec le PLU définissant les règles d’occupation des sols de la commune. Les questions d’emprise au sol et de hauteur maximale permettent notamment d’étudier la faisabilité technique et financière de l’opération.

Différents acteurs à représenter

La promotion immobilière implique l’intervention de différents acteurs et intermédiaires. L’avocat peut ainsi intervenir aux côtés :

• Du propriétaire du terrain que le promoteur souhaite acquérir pour son projet : parcelle d’une maison de ville, terrains constructibles, terres agricoles reconnues constructibles ;
• De la mairie ;
• Du promoteur immobilier;
• Des différents acteurs à la conception et construction de l’immeuble : fournisseur de matériaux, entreprise du bâtiment, architecte, entrepreneur ;
• Des futurs acquéreurs du projet immobilier.

Différents domaines de compétence

L’avocat spécialisé en promotion immobilière possède l’expertise nécessaire pour conseiller et défendre les intérêts de ses clients à chaque étape. Il intervient de la commercialisation à la livraison, en passant par la construction de l’immeuble.

Il maîtrise tout à la fois :

• Les questions de droit privé : droit des contrats, fiscalité immobilière et patrimoniale, droit de la construction, responsabilité de droit commun des intervenants, régimes spéciaux de garanties, droit des assurances ;
• Les questions de droit public et d’urbanisme.

Dans cette mission, l’avocat en droit de la construction s’entoure de professionnels du bâtiment et experts techniques. Il peut ainsi prendre avis auprès d’architecte, bureau d’étude, géomètre, spécialiste de la dépollution d’un site, etc.

Faire appel à son avocat en amont du projet de construction

Le promoteur immobilier, le maître de l’ouvrage, comme l’acquéreur d’un bien en construction ont intérêt à prendre conseil auprès de l’avocat avant toute opération de construction. Ce dernier vérifie en amont la faisabilité juridique du projet de construction, notamment au regard des règles d’urbanisme. Vous évitez ainsi une perte de temps et d’argent ! Son expertise pluridisciplinaire permet en outre d’intervenir au titre de la négociation du contrat de cession, mais aussi en conseil sur le montage juridique et l’optimisation fiscale de l’opération.

Concernant le contrat d’acquisition et de vente, votre avocat, spécialisé en promotion immobilière, négocie les clauses contractuelles en fonction de vos besoins. Le contrat peut ainsi prévoir des causes justificatives de retard. Côté promoteur, on aura tendance à accroître cette liste afin de limiter les indemnisations dues en cas de retard. Côté acquéreur, ce sera un point de vigilance spécifique à négocier. De même pour les clauses relatives aux pénalités de retard !

Conseil de l’avocat au promoteur immobilier

Le promoteur s’appuie sur le travail de son avocat dès la commercialisation de son projet, en verrouillant ses contrats de vente. C’est une étape cruciale, car il doit obtenir entre 30 % et 40 % de réservations de futurs acquéreurs pour être suivi par les banques dans le financement de son projet. Il vend d’ailleurs ses produits en VEFA ou contrat de vente en état futur d’achèvement, qu’il livre après avoir vérifié le bon achèvement de son chantier et la conformité des lots.

La date de réception des travaux marque le point de départ des garanties obligatoires qui peuvent être mises en jeu en cas de litige :

• La garantie de parfait achèvement ;
• La garantie de bon fonctionnement ;
• La garantie décennale.

Le promoteur peut notamment être confronté au problème de l’abandon de chantier. Un fait courant dans le milieu de la construction et qui occasionne des dommages liés au retard de livraison. Ils se sont intensifiés ces dernières années suite à la crise sanitaire mondiale, notamment en raison de difficultés d’approvisionnement de matériaux affectant de nombreux domaines du bâtiment. Le travail de prévention de l’avocat permet de couvrir les risques en cas de retard de chantier.

Conseil de l’avocat au particulier

Recours contre le promoteur immobilier avec votre avocat à Paris

L’avocat conseil en promotion immobilière peut intervenir en amont de l’opération pour une annulation de l’acte d’achat ou de la vente. L’acheteur dispose en effet d’un délai de rétractation de 10 jours sans pénalité. Au-delà, le promoteur est en droit de réclamer jusqu’à 10 % du prix de vente. Notez que le vendeur peut aussi annuler la vente et doit alors restituer le dépôt de garantie sous un délai de 3 mois.

Dans le cadre de l’engagement qui unit l’acheteur au promoteur immobilier, différents incidents peuvent en outre justifier d’exercer un recours contre le promoteur :

• Le retard de livraison du bien immobilier ;
• Les défauts de conformité et les malfaçons : fissures, défauts des matériaux, problèmes d’étanchéité et tous autres problèmes qui pourraient affecter l’ouvrage.

Recherche d’une solution sur mesure

Dans un premier temps, vous pouvez chercher une solution amiable, alternative au recours judiciaire. En tant que professionnel, le promoteur immobilier doit d’ailleurs adhérer à une solution de médiation. Néanmoins, la voie judiciaire s’impose lorsque le problème persiste avec un promoteur négligent. Pour toutes ces questions, faîtes appel à votre expert Goldwin Avocats !

Votre avocat vous accompagne dans la mise en cause du promoteur immobilier en raison :

• De la livraison tardive du bien : pénalités de retard et indemnités ;
• De l’annulation du contrat de réservation : remboursement de l’acompte versé ;
• D’un vice caché dans la construction ;
• D’une non-conformité des travaux par rapport aux plans ou de malfaçons.

L’avocat en promotion immobilière vous propose alors un accompagnement complet pour :

• Refuser la livraison d’un bien non-conforme ;
• Dresser un procès-verbal mentionnant les imperfections, signé des deux parties ;
• Agir en justice en réparation des préjudices subis ;
• Obtenir des dommages et intérêts.

Vous êtes promoteur immobilier et souhaitez sécuriser vos contrats de réservation ? Vous êtes un particulier et avez des questions sur l’acquisition d’un bien sur plan en VEFA ? Contactez nos avocats experts en droit immobilier !