Acheter un appartement, vendre sa maison sont des moments forts et chargés en émotions. La complexité du droit immobilier et la multiplication des normes rend toute transaction immobilière source de risque juridique. Les litiges immobiliers relatifs à la vente d’une habitation se multiplient entre acheteurs et vendeurs, mais aussi parfois avec des tiers (État notamment en cas d’exercice du droit de préemption, architecte, syndic, agent immobilier, etc.).

Un avocat vous accompagne dans toute vente immobilière

Composé d’avocats en droit immobilier à Paris, nous intervenons à chaque étape de la vente d’un bien immobilier. Dès que cela s’avère nécessaire nous désamorçons un risque de contentieux immobilier :

• Litige suite à la signature ou à la résiliation du compromis de vente ou de la promesse de vente ;
• Désaccord sur la surface habitable ou superficie loi Carrez (ou toute autre erreur liée aux diagnostics techniques immobiliers comme le DPE diagnostic de performance énergétique) ;
• Vices cachés ou tromperie sur le logement ;
• Responsabilité de l’agent immobilier ;
• etc.

Le Cabinet d’avocats Goldwin assiste toutes les parties dans la gestion et l’appréhension des litiges concernant un bien immobilier en vente ou après la vente. Le cabinet dispose ainsi d’une maîtrise et d’une technicité lui permettant de définir des stratégies créatives et efficaces pour défendre au mieux les intérêts de tous les acteurs de la propriété immobilière.

Nous allons vous expliquer comment un avocat en vente immobilière peut vous aider à répondre à toutes vos questions comme :

• Comment agir lorsque le vendeur refuse de passer devant le Notaire pour finaliser l’acte authentique de vente ?
• J’ai découvert des vices cachés après la vente, comment obtenir l’annulation de la transaction immobilière ou la réparation ?
• L’acheteur ne veut plus signer la vente alors qu’aucune clause suspensive n’est réalisée ?
• Comment obtenir réparation lorsque la superficie loi Carrez est inexacte ?
• J’ai acheté un logement avec une étiquette énergie E et, en réalité, c’est une “passoire thermique” impossible à mettre en location. Comment faire réaliser les travaux par le vendeur ?
• Comment faire une vente aux enchères ?

Que vous soyez acheteur ou vendeur d’un logement, n’hésitez pas à faire appel à un avocat en droit immobilier dès la première difficulté.

Quand faire appel à un avocat en transaction immobilière à Paris ?

Constitué d’avocats au barreau de Paris, le Cabinet Goldwin est un spécialiste des transactions immobilières. Il conseille et défend toute personne physique ou morale impliquée dans la vente de toute habitation ou de tout logement.

L’avocat spécialisé en vente immobilière conseille les vendeurs

Vous êtes propriétaire d’un bien à Paris ou en région parisienne ? Dès la mise en vente ou après avoir vendu le logement, des difficultés surgissent avec votre acheteur sur le bien, le prix, des défauts sur le logement ?

En qualité de vendeur, vous avez des obligations envers l’acheteur : obligation de délivrance du bien vendu, obligation de garantie contre les vices cachés, obligation de garantie contre l’éviction, obligation d’information de l’acheteur. Vous voulez être certain de suivre la bonne procédure vis-à-vis de l’acquéreur potentiel de votre bien. Vous souhaitez surtout recevoir le prix total de la vente et être tranquille. Toute transaction immobilière donne des soucis au vendeur : l’ai-je mis au bon prix ? Quelle offre d’achat choisir ? Cet acheteur aura-t-il son prêt ou vais-je repartir à zéro dans ma recherche ? Ai-je informé correctement mon locataire de ma volonté de vendre mon logement ?

Prendre les conseils d’un avocat avant la conclusion de la transaction immobilière vous rassure et c’est le plus important.

L’avocat immobilier conseille les acheteurs

Votre vendeur ne vous a pas délivré un bien conforme et vous décelez des vices cachés ? Vous n’avez pas obtenu votre prêt immobilier : comment et à quelle date résilier le compromis de vente en invoquant la clause suspensive ?

Vous cherchez à développer un patrimoine immobilier : comment créer une SCI (société civile immobilière) ? Comment faciliter la transmission à vos enfants en toute légalité ? Quel est le rôle de l’avocat par rapport au notaire dans une transaction immobilière ?

L’avocat intervient également après la vente d’un bien lors des travaux : Comment agir si l’assemblée générale des copropriétaires refuse de voter les travaux dans votre appartement ? Votre architecte n’a pas respecté vos demandes et des défauts de conception apparaissent suite aux travaux. L’architecte n’a pas respecté les règles d’urbanisme en vigueur (PLU – plan local d’urbanisme).

L’avocat immobilier conseille les locataires

Vous êtes locataire d’un appartement à Paris ou d’une maison en région parisienne ? Votre propriétaire vous a délivré un congé pour vendre. Comment faire une offre d’achat au bailleur ? Que se passe-t-il s’il vend au-dessous du prix qu’il vous a proposé ? Dans quels cas êtes-vous autorisé à rester sur place, en dépit de la vente ?

L’avocat en droit immobilier conseille les agents immobiliers et autres professionnels

Un avocat spécialisé en transaction immobilière est un atout précieux pour les agences immobilières. Non seulement lors des contentieux portant sur les ventes mais aussi pour toute l’activité de l’agence : un avocat rédige vos modèles de mandat de vente, mandat de recherche et mandat de gestion. Il établit les contrats des agents commerciaux et des négociateurs salariés. Il assure la sécurité juridique de toute l’activité de l’agence immobilière.

L’avocat intervient pour les litiges liés à une transaction immobilière :

Lorsque les négociations amiables échouent ou ne sont pas opportunes, le Cabinet d’avocat Goldwin sait défendre vos droits lors d’une action en justice, notamment en cas de :

• Responsabilité de l’agent immobilier ou du notaire ;
• Procédures en annulation de la vente ou pour faire exécuter le compromis de vente et forcer la réalisation de la transaction ;
• Contentieux de la vente d’un logement ;
• Litiges relatifs à un compromis de vente, à un congé pour vendre, aux travaux réalisés avant la vente, etc.

La vente d’un bien immobilier de A à Z

Une transaction immobilière est un transfert de propriété portant sur un bien immeuble. Elle suit plusieurs étapes indispensables : annonce de mise en vente, informations obligatoires des acquéreurs potentiels, négociation du montant du bien, signature d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente avec remise d’une indemnité d’immobilisation sous séquestre, signature de l’acte authentique devant notaire.

L’avant-vente (compromis de vente ou promesse de vente)

Après la mise en vente d’un bien immobilier, dès qu’un acheteur fait une offre acceptée par le vendeur, la signature d’un compromis de vente ou d’une promesse unilatérale de vente peut s’envisager. Dans le compromis de vente ou promesse synallagmatique, les deux parties s’engagent à réaliser la transaction sur l’immeuble. L’acheteur verse alors un montant égal à 10 % du prix appelé dépôt de garantie (le montant est négociable). Dans la promesse unilatérale, seul le vendeur s’engage à vendre son bien à un prix déterminé, sous un certain délai et sans pouvoir se rétracter. En échange, l’acquéreur verse une indemnité d’immobilisation de 10 % du prix de vente. S’il renonce à acheter, il perd son indemnité.

En cas de défaillance de l’une des parties, l’autre peut réclamer en justice l’exécution forcée de la promesse de vente ou le versement de dommages et intérêts. La promesse synallagmatique de vente est assortie d’une clause pénale du compromis de vente. Le séquestre est remis au vendeur si l’acquéreur se rétracte au-delà du délai légal ou en cas de non-respect des conditions suspensives.

La rédaction des clauses suspensives et des clauses résolutoires sont particulièrement importantes. Les plus fréquentes sont la clause suspensive d’obtention d’un crédit immobilier ou d’obtention d’un permis de construire. Au-delà du délai légal de rétraction du compromis de vente, certains futurs acheteurs utilisent cette clause pour se rétracter. Dans d’autres cas, sur un marché immobilier tendu comme à Paris, le vendeur peut demander à ne pas faire figurer cette clause. Pour obtenir cet appartement, l’acheteur assume le risque de ne pas obtenir de prêt.

Les litiges fréquents dans les transactions immobilières

• Superficie loi Carrez erronée

A Paris, le prix du mètre carré dépasse 10 000 euros. Tout acheteur veut donc connaître la superficie exacte de son bien. Au sein du dossier de diagnostic technique (DDT) obligatoire, tout bien au sein d’une copropriété doit mentionner la superficie loi Carrez dans la promesse et l’acte authentique de vente.

Pour les maisons individuelles, la superficie n’est pas obligatoire mais, si elle est mentionnée dans l’acte de vente, elle engage la responsabilité du vendeur. L’acheteur peut demander une réduction du prix (article 1617 du Code civil).

Tout acheteur dispose d’un mois à compter de la signature de l’acte authentique pour obtenir l’annulation de la vente si aucune superficie n’est mentionnée alors qu’elle était requise. Il dispose d’un an pour obtenir en justice une diminution du prix en cas d’erreur sur la surface de plus de 5 %. L’acquéreur agit contre le vendeur directement (et pas contre l’agent immobilier, le notaire ou le métreur) et même s’il avait connaissance de la différence, la mauvaise foi est inopérante.

• Action en garantie des vices cachés d’un logement

Un acheteur bénéficie d’un recours en garantie des vices cachés contre le vendeur. Le nombre d’actions en justice a tendance à baisser en raison d’un dossier de diagnostics techniques immobiliers de plus en plus fourni. Selon l’article 1641 du Code civil, les vices cachés sont ceux qui rendent le logement impropre à son usage, ou qui diminuent sa valeur à un point tel que l’acheteur n’aurait pas acquis ce bien ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Plusieurs conditions se cumulent pour rendre l’action en garantie des vices cachés possible :

• des défauts graves (présence de champignons sur la charpente, humidité importante ou défaut d’étanchéité, fissure d’une dalle de béton, etc.).
• des défauts non apparents : le vice caché n’est pas forcément dissimulé par le vendeur de mauvaise foi mais il échappe à l’attention normale d’un acheteur. Dès lors qu’une expertise professionnelle ou d’un démontage est nécessaire, les tribunaux ont tendance à considérer que le vice est caché.
• des défauts antérieurs à la vente (ou concomitants).
• des défauts dont l’acquéreur n’avait pas connaissance : les informations contenues dans le dossier de diagnostics ne peuvent servir de base à une action. Il est donc essentiel de lire en détail toutes les pages du DDT.

L’action en justice est ouverte pendant 2 ans à compter de la découverte du vice et peut donner lieu à l’annulation de la vente ou à une diminution du montant payé. Si le vendeur est un professionnel de l’immobilier, une présomption de connaissance des vices pèse sur lui.

Les ventes immobilières aux enchères

Lorsqu’un propriétaire ne peut plus rembourser son prêt auprès de la banque, si celle-ci a pris une hypothèque sur le bien, elle peut demander la saisie immobilière de la maison ou de l’appartement. Après mise en demeure et commandement de payer par huissier de justice, le débiteur peut être assigné à comparaître devant le tribunal judiciaire.

La vente forcée de l’immeuble devant le tribunal peut ensuite intervenir. Le juge peut aussi décider de la vente amiable du bien par le débiteur. La vente forcée est un type de vente particulier pour lequel l’assistance d’un avocat est requise. Cette vente par adjudication ou vente aux enchères intéresse certains acheteurs car elle permet parfois de réaliser de bonnes affaires. Compte tenu des prix à Paris, il peut être intéressant de prendre le temps de consulter les offres des enchères immobilières.

Si un acheteur est intéressé (on l’appelle adjudicataire), il peut se rapprocher du cabinet d’avocats en charge de la vente pour obtenir toutes les informations sur l’immeuble et le bien. Il doit alors passer obligatoirement par un avocat inscrit dans le ressort du tribunal judiciaire du bien mis aux enchères.

Votre avocat en transactions immobilières

Un avocat spécialisé sur les transactions immobilières vous assiste de la mise en vente jusqu’à la signature de l’acte authentique et même après, lorsqu’un contentieux intervient post-vente. Il intervient en conseil comme en contentieux auprès de chaque partie : acheteurs, vendeurs, locataires, agents immobiliers, notaires.

Le Cabinet Goldwin expert du droit immobilier, avec ses avocats en ventes, possède d’autres domaines d’expertises complémentaires :

• avocat en droit des copropriétés
• avocat pour se défendre contre un syndic de copropriété
• avocat en cas d’expulsion
• avocat en baux d’habitation